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Les SCI peuvent bénéficier de certaines aides à la rénovation énergétique : primes CEE, éco-prêt à taux zéro, taux de TVA réduit et nouvelles mesures fiscales comme l’exonération de taxe foncière pour gros travaux.

Cet article vise à clarifier les différentes options d'aides financières disponibles pour les SCI en 2026, notamment les primes d'énergie, les taux de TVA réduits, les éco-prêts à taux zéro et les modifications apportées aux plafonds du déficit foncier.

Mais tout d’abord :

Qu’est-ce qu’est une Société Civile Immobilière (SCI) ?

Définition d’une SCI

Une Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique qui permet à plusieurs individus, appelés associés, de posséder et de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers.

Les SCI sont-elles imposées ?

Par défaut, une SCI est transparente d'un point de vue fiscal et est donc soumise à l'impôt sur le revenu (IR). Cela signifie que les revenus provenant de la SCI sont imposés directement aux associés, en proportion de leur part respective dans la SCI et selon leur tranche d'imposition personnelle.

Cette transparence fiscale a pour avantage de ne pas imposer la société elle-même, mais plutôt les associés sur une base individuelle.

Ainsi, la SCI n'est pas redevable de l'impôt sur les bénéfices ou les plus-values. Néanmoins, la vente de parts d'une SCI est soumise au régime des plus-values des particuliers.

Quels sont les différents types de SCI ?

Il existe une variété de structures de Sociétés Civiles Immobilières, chacune étant adaptée à l'objectif spécifique de la société civile ou à la nature de la relation entre les associés. Voici les cinq principales :

  1. La SCI de location qui est principalement utilisée pour l'investissement immobilier locatif.
  2. La SCI familiale, conçue pour créer ou transmettre un patrimoine immobilier au sein d'une même famille.
  3. La SCI de jouissance partagée, généralement établie par des amis pour partager l'utilisation d'une résidence secondaire.
  4. La SCI d'attribution, destinée à l'achat ou à la construction d'un bien immobilier dont la propriété sera partagée entre les membres de la SCI.
  5. La SCI professionnelle, créée pour l'achat de locaux destinés à une activité commerciale, artisanale ou libérale.

Faut-il acheter en son propre nom ou avec une SCI ?

L'achat d'un appartement, d'une maison, d'un immeuble entier ou de bureaux professionnels peut être réalisé soit en nom propre, soit via une SCI. Dans le premier cas, la personne physique est directement propriétaire du bien. Dans le second cas, c'est la SCI qui est propriétaire du logement ou du local. Chaque option a ses propres avantages et inconvénients, et le choix doit être fait après une réflexion approfondie.

En général, la création d'une SCI offre cinq avantages principaux :

  1. Une augmentation de la capacité financière, avec la possibilité de réaliser des investissements collectifs qu'une seule personne n'aurait pas pu effectuer.
  2. Une gestion simplifiée du patrimoine immobilier, avec plus de flexibilité par rapport au régime de l'indivision.
  3. Une facilitation de la transmission du patrimoine, avec une réduction des droits de succession pour les héritiers.
  4. Une meilleure protection du patrimoine personnel des membres de la SCI en cas de problèmes financiers, grâce à la séparation entre les biens personnels et ceux de la société.
  5. Une fiscalité avantageuse, avec la possibilité de choisir le régime d'imposition le plus bénéfique entre l'impôt sur le revenu (IR) et l'impôt sur les sociétés (IS).

Les SCI peuvent aussi bénéficier d’aides à la rénovation

Tout comme les particuliers, les SCI peuvent également bénéficier d'aides à la rénovation (hors MaPrimeRénov'), qui sont détaillées plus loin dans l'article.

Pourquoi la rénovation énergétique est au coeur des projets de SCI ?

Les travaux de rénovation énergétique sur des propriétés locatives peuvent avoir de nombreux avantages pour les Sociétés Civiles Immobilières. En voici quelques-uns :

Réduire les coûts énergétiques

Les propriétaires qui choisissent de rénover leur résidence principale dans une SCI peuvent réaliser des économies d'énergie significatives, allégeant ainsi leurs factures.

Les SCI de location peuvent offrir davantage de confort aux locataires grâce à ces rénovations. Les locataires bénéficieront également d'une facture d'électricité ou de gaz moins élevée.

Les améliorations peuvent concerner l'isolation thermique, le changement du système de chauffage, l'installation de panneaux solaires et d'une ventilation performante.

Mais avant de vous lancer dans un tel projet, il est important de réaliser un audit énergétique pour prioriser les différents travaux.

Augmenter la valeur du patrimoine immobilier

Un bien rénové gagne en "valeur verte", c'est-à-dire que sa valeur augmente grâce à une meilleure performance énergétique et environnementale.

Une étude menée par les Notaires de France a révélé qu'un logement classé A ou B sur le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) se vend plus cher qu'une habitation moins bien notée.

Bénéficier d'aides financières

En entreprenant un projet de rénovation énergétique vous pouvez profiter pour bénéficier des aides associées. En effet, des aides financières dédiée sont disponibles pour encourager les propriétaires à entreprendre ces travaux de rénovation énergétique. Cela peut notamment prendre la forme de crédits d'impôt pour les améliorations énergétiques résidentielles.

À noter

Les travaux énergétiques prenant en compte de nouvelles réglementations en 2026 peuvent ouvrir droit à une défiscalisation sous le régime de « déficit foncier ».

Les différentes aides à la rénovation pour les SCI en 2026

Les associés d'une Société Civile Immobilière (SCI) peuvent bénéficier de plusieurs aides financières pour réaliser des travaux de rénovation énergétique.

La prime CEE pour les SCI

La prime énergie est un soutien financier proposé par le gouvernement français dans le cadre du dispositif des Certificats d'Économies d'Énergie (CEE). La prime CEE est versée par les vendeurs ou fournisseurs d'énergie ou leurs délégataires aux bénéficiaires.

Cette aide est disponible pour tous, y compris les Sociétés Civiles Immobilières (SCI), sans aucune condition de ressources. Elle représente la seule aide financière accessible pour les SCI qui souhaitent entreprendre des travaux de rénovation énergétique. Pour être éligible à la prime CEE, la SCI doit respecter plusieurs critères :

  • les travaux doivent concerner une résidence principale ou secondaire construite depuis plus de deux ans.
  • les nouveaux équipements installés doivent respecter les critères de performance techniques spécifiés dans les fiches d'opérations standardisées correspondantes (les critères sont assez exigeants).
  • les travaux doivent être réalisés par un professionnel du bâtiment reconnu garant de l'environnement (RGE).

Le montant de cette prime varie en fonction de l'opération d'économies d'énergie réalisée et peut également fluctuer selon la période ou le secteur d'activité.

Il est calculé sur une base individuelle et dépend de la nature des travaux ainsi que des économies d'énergie attendues. Les chantiers d'envergure, tels qu'une rénovation globale, peuvent donner droit à une somme plus élevée qu'une action dite "monogeste" (= un seul poste de travaux).

Les CEE demeurent disponibles pour les SCI en 2026. Cependant, certaines opérations, comme le "Coup de pouce" chauffage, sont amenées à évoluer ou à être supprimées (pour les pompes à chaleur hybride), ce qui pourrait impacter les montants des primes disponibles.

L’éco-prêt à taux zéro pour les SCI

Si la SCI est éligible à la prime CEE, il faut savoir que celle-ci ne couvrira pas l'intégralité du coût des travaux. Pour financer le reste à charge, la SCI peut contracter un éco-prêt à taux zéro, c'est-à-dire un crédit sans intérêts. Seul le montant emprunté doit être remboursé.

Cependant, l'obtention de cet éco-prêt est soumise à quatre conditions :

  1. La SCI doit être transparente, c'est-à-dire soumise à l'impôt sur le revenu.
  2. Au moins un des membres de la SCI doit être une personne physique.
  3. Le logement concerné doit être la résidence principale d'un membre de la SCI ou d'un locataire.
  4. Les travaux de rénovation doivent être réalisés par un artisan RGE (Reconnu Garant de l'Environnement).

Si ces conditions sont remplies et que la demande est acceptée, le montant du prêt peut atteindre 30 000€ pour un bouquet de 3 travaux ou plus (remboursable sur 15 ans), ou 50 000€ pour une rénovation globale (remboursable sur 20 ans).

MaPrimeRénov' pour les SCI

MaPrimeRénov' est une aide financière très populaire auprès des particuliers et des copropriétés pour les travaux de rénovation énergétique. Pour rappel, il existe 2 parcours de MaPrimeRénov' :  le parcours accompagné de MaPrimeRénov' et le parcours forfaitaire.

Cependant, cette aide s'applique uniquement au bénéficiaire de la SCI qui habite le bien en tant que logement principale et qui respecte les critères d’éligibilité de l'ANAH.

Exonération de taxe foncière

Depuis 2025, les propriétaires de logements anciens achevés depuis plus de dix ans pourront bénéficier d'une exonération de taxe foncière s'ils réalisent des travaux de rénovation énergétique d'un montant minimum de 10 000€ sur un an ou 15 000€ sur trois ans. Cette mesure vise à encourager les rénovations significatives améliorant la performance énergétique des logements.

La TVA à 5,5 %

Comme toutes les entreprises, les SCI sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA). Contrairement à la prime CEE, la TVA réduite ne finance pas directement les travaux de rénovation mais elle contribue à réduire le coût total du projet.

En effet, au lieu d'une TVA classique de 20%, les SCI bénéficient d'un taux réduit à 5,5% sur leurs achats de matériaux et de marchandises. Cela représente une économie considérable sur la facture finale !

Pour aller plus loin dans votre projet de rénovation énergétique en SCI

Vous avez maintenant une vision claire des aides accessibles, des conditions d’éligibilité et des leviers financiers possibles pour alléger le coût de vos travaux. Chaque situation est unique, nous vous invitons donc à simuler vos aides et vérifier l’éligibilité précise de votre SCI avec notre simulateur :

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Et si vous souhaitez approfondir un point particulier ou explorer d’autres aides et stratégies de rénovation énergétique, ces ressources peuvent vous aider :

Nabil Daoui
Responsable SEO