Rénovation énergétique en copropriété : comment lancer son projet ?

Dans cet article, nous entrons dans le détail de chaque phase pour que vous ayez une vision globale et claire d'un projet de rénovation en copropriété, de la première idée en assemblée générale jusqu'à la livraison du chantier et l’obtention des subventions.

Qu'est-ce qui caractérise une rénovation énergétique en copropriété ?

Rénover une copropriété entière n'a rien à voir avec de “simples” travaux que l'on effectue chez soi, de manière individuelle. En copropriété, la clé du succès réside dans ce que nous appelons la rénovation globale : nous ne traitons pas les problèmes un par un, nous regardons le bâtiment dans son ensemble.

Pour comprendre l'intérêt de cette approche, prenons deux exemples très concrets :

• Si nous isolons la façade sans adapter le système de ventilation, l'air ne circulera plus correctement. L'humidité va s'accumuler et des moisissures apparaîtront très vite dans les appartements.
• À l'inverse, installer une chaudière collective neuve et ultra-moderne dans un immeuble qui perd toute sa chaleur par les murs ou les fenêtres est un très mauvais calcul. La nouvelle chaudière continuera de tourner à plein régime pour compenser ces défauts d’isolation et vos factures ne baisseront pas.

Tout l'enjeu d'un projet en copropriété est donc d'associer intelligemment ces différents travaux. En revanche, la technique ne fait pas tout. Pour réussir, il faut aussi mettre d'accord des dizaines de copropriétaires, le conseil syndical et le syndic. C’est un véritable défi humain. Pour éviter que le projet ne devienne une source de tensions, il est primordial de bien s'entourer dès le départ avec des professionnels transparents et pédagogues.

Chez Ithaque, nous avons déjà accompagné des centaines de copropriétés dans leur projet, de la petite copro de moins de 10 lots jusqu'aux grandes copros composées de plusieurs bâtiments. Chaque immeuble a son histoire, ses contraintes architecturales et ses équilibres humains. Nos ingénieurs thermiciens s’appliquent à concevoir des solutions sur mesure, adaptées à votre budget et à la configuration de votre copropriété.

Quelles sont les différentes phases d'un projet de rénovation énergétique en copropriété ?

Pour transformer durablement un immeuble de copropriété, il est indispensable de respecter une chronologie en 3 grandes étapes. 

1. La phase diagnostic : le point de départ

Cette première phase permet de réaliser les fondations de votre projet. Avant de dresser la liste des travaux à réaliser, il faut d’abord faire un état des lieux de l'immeuble. C'est le rôle des diagnostics. Dans un premier temps, le diagnostic permet d’analyser la copropriété afin de réaliser des préconisations de travaux dans un second temps.

Pour lancer cette étape, le conseil syndical doit inscrire ce point à l'ordre du jour de l'assemblée générale afin que les copropriétaires votent l'étude de leur choix. Selon la taille ou l'âge de votre bâtiment, la loi vous impose parfois des examens spécifiques (DPE collectif ou PPT par exemple).

A) Le DPE collectif

Le Diagnostic de Performance Énergétique collectif est un document opposable qui permet d’évaluer la performance énergétique globale d’un immeuble.

Pour cela, l'auditeur réalise une étude thermique permettant de déterminer l'étiquette énergétique allant de A à G. Cette note est déterminée via la méthode de calcul 3CL (2021) qui permet d’avoir une estimation des consommations d’énergie de l'immeuble et ses émissions de gaz à effet de serre. Une fois réalisé, ce diagnostic reste valable pendant 10 ans.

Sur le plan réglementaire, il est désormais obligatoire pour toutes les copropriétés, sans exception. Cependant, si le DPE collectif permet de vous mettre en conformité avec la loi, il reste un outil purement informatif. Nous vous conseillons de le choisir si votre unique objectif actuel est de mettre à jour la situation administrative de votre immeuble.

Pour en savoir plus sur le budget à prévoir pour cette étude, vous pouvez consulter notre article dédié au prix d'un DPE collectif.

B) Le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT)

Le Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT) est une étude technique essentielle qui permet à une copropriété d’anticiper et d’organiser les travaux nécessaires au bon entretien de l’immeuble et à l’amélioration de sa performance énergétique sur une période de 10 ans.

Pour élaborer ce plan, l’auditeur réalise une analyse du bâti et des équipements collectifs (comme le chauffage collectif ou la ventilation). À partir de cet état des lieux, l'expert propose un calendrier précis des interventions à mener en priorité pour sauvegarder le bâtiment et réduire ses consommations d'énergie.

Sur le plan réglementaire, la réalisation d’un PPPT est devenue obligatoire pour toutes les copropriétés de plus de 15 ans. Il existe cependant une dispense temporaire : si votre syndicat des copropriétaires a déjà fait réaliser un Diagnostic Technique Global (DTG) et que celui-ci démontre qu’aucun travail n'est nécessaire pour les dix prochaines années, l’obligation d’établir le PPPT est suspendue pendant toute la durée de validité du DTG.

En pratique, nous vous conseillons de vous orienter vers le PPPT si votre objectif principal est de vous mettre à jour d'un point de vue réglementaire, tout en obtenant une vision globale des travaux prioritaires à planifier pour votre budget. Si vous hésitez encore entre ces deux premières études, nous vous invitons à lire notre guide complet pour comprendre toutes les différences entre le PPPT et le DPE collectif.

C) L'audit énergétique de copropriété

C'est un des outils que nous recommandons pour engager une vraie rénovation énergétique globale et ambitieuse. Nous allons plus loin qu’un simple DPE collectif en vous apportant des conseils beaucoup plus personnalisés et poussés notamment avec la création de 3 scénarios de travaux pour répondre au mieux à vos besoins. Ces scénarios permettant de projeter de vrais gains de confort et des sauts de classe énergétique mesurables.

Pour parvenir à ce résultat, nos ingénieurs thermiciens chez Ithaque travaillent en 4 étapes :

• La collecte de toutes les informations techniques et des factures de l'immeuble ;
• La visite sur site pour inspecter le bâti, les appartements et les parties communes ;
• La modélisation informatique pour estimer les postes de travaux permettant d'effectuer un gain énergétique significatif et de les regrouper sous forme de scénarios cohérents ;
• La préparation d’un plan de financement sommaire sur la base des estimations des coûts de travaux et des aides auxquelles vous pouvez prétendre ;
• Enfin, la présentation pédagogique des résultats dans une réunion dédiée et devant les copropriétaires.

Sur le plan réglementaire, l'audit énergétique n'est pas obligatoire en soi. En revanche, il fait partie des diagnostics qui permettent de débloquer l'accès à MaPrimeRénov” Copropriété, les primes CEE ou l'Éco-PTZ collectif.

Nous vous conseillons donc de réaliser un audit énergétique si votre copropriété souhaite dépasser la simple contrainte administrative pour concevoir un projet de travaux concret, performant et financièrement optimisé.

Pour découvrir en détail le déroulement de cette étude, vous pouvez consulter notre guide pour tout savoir sur l'audit énergétique en copropriété.

D) Le diagnostic technique global (DTG)

Le diagnostic technique global est l’outil d’analyse le plus complet à la disposition d’un immeuble. Contrairement aux autres études qui se focalisent principalement sur l’aspect énergétique, le DTG évalue l’état général de la copropriété dans sa globalité, tant sur le plan thermique qu’architectural.

Son objectif est simple : dresser un véritable bilan de santé de l’immeuble. Il permet aux copropriétaires et au syndic de disposer d’une vision claire du bâtiment afin d’anticiper les travaux nécessaires à sa préservation, de planifier les chantiers sur les 10 prochaines années et de faciliter la gestion des dépenses d’énergie.

Sur le plan réglementaire, sa réalisation est obligatoire dans deux situations très précises :

• Lors de la mise en copropriété d’un immeuble de plus de 10 ans (par exemple, lors de la découpe d’un immeuble de rapport en plusieurs lots privatifs) ;
• Lorsque l’administration publique l’exige explicitement dans le cadre d’une procédure pour un immeuble insalubre ou en péril structurel.

Même lorsqu’il n’est pas imposé par la loi, nous recommandons fortement le DTG pour les copropriétés qui souhaitent réaliser un audit complet. C'est le meilleur moyen d’éviter les mauvaises surprises techniques, de maîtriser les budgets de maintenance et de sécuriser l'accès aux aides financières.

Pour comprendre toutes les subtilités de cette étude, vous pouvez lire notre article complet pour savoir si le DTG est obligatoire pour votre immeuble.

Les financements et aides disponibles pour financer les diagnostics de copropriété

Il existe des subventions pour financer le coût de certains diagnostics. De nombreuses collectivités locales, comme les régions, les départements ou les métropoles, prennent en charge une partie importante du coût d'un audit énergétique ou d'un diagnostic technique global. C’est le cas par exemple du dispositif Eco-Rénovons Paris + ou encore de la prime Ecoréno’v de Lyon.

Nous vous conseillons de vous renseigner auprès de votre collectivité locale. 

Quel diagnostic choisir pour votre immeuble ?

Pour vous aider à y voir clair parmi ces différentes options avant votre prochaine assemblée générale, voici un résumé de ce que chaque document apporte à votre copropriété :

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Choisir la bonne étude et sélectionner le bon prestataire peut rapidement devenir un casse-tête pour le conseil syndical. Chez Ithaque, nous mettons nos ingénieurs thermiciens et architectes à votre disposition pour réaliser l'ensemble de ces diagnostics, du simple DPE collectif réglementaire jusqu'au DTG le plus poussé.

2. La phase conception pour structurer la rénovation énergétique en copropriété

Qu'est-ce que la phase conception en copropriété ?

Une fois le diagnostic voté, réalisé et présenté en assemblée générale, la copropriété dispose d'une vision claire de ses options. Vient alors la phase de conception, qui consiste à transformer un scénario théorique et estimatif en un projet de chantier concret, chiffré et finançable.

C'est durant cette période que le cahier des charges techniques est réalisé et que les appels d’offres auprès des artisans sont lancés. C'est aussi à ce moment que l'ingénierie financière est affinée afin de calculer le reste à charge exact de chaque copropriétaire, lot par lot.

Quelles sont les obligations réglementaires liées à la phase de conception ?

Pour structurer cette étape complexe et sécuriser le projet, l’immeuble doit être accompagné de 2 nouveaux acteurs aux rôles bien distincts : le maître d'œuvre et l'assistant à maîtrise d'ouvrage.

La maîtrise d’œuvre (MOE)

La réglementation impose le recours obligatoire à un maître d’œuvre dès lors que le montant total des travaux de rénovation énergétique globale dépasse 100 000€ HT. Son rôle est de : 

• Concevoir les plans précis de l'immeuble ;
• Rédiger les pièces techniques pour l'appel d'offres ;
• Analyser rigoureusement les devis des entreprises ;
• Assurer le suivi et le contrôle du chantier au quotidien.

L'Assistance à Maîtrise d'Ouvrage (AMO)

Le recours à une Assistance à Maîtrise d’Ouvrage est obligatoire pour bénéficier des aides financières nationales majeures dont MaPrimeRénov’ Copropriété.

L'AMO accompagne le syndicat des copropriétaires sur le plan technique, social et financier. Elle assure la pédagogie auprès des résidents, monte les dossiers de subventions et veille à l'équilibre démocratique du projet.

Chez Ithaque, nous vous accompagnons pour étudier toutes les possibilités de financement de votre projet et concevoir le plan financier idéal (phase 2), mais cela ne vous engage en aucun cas à voter le lancement effectif des travaux (phase 3).

Si, à l'issue de notre étude financière, vous réalisez en tant que copropriétaires que le reste à charge est trop élevé ou que vous n'obtiendrez pas les financements nécessaires, nous arrêtons notre prestation. Tout est transparent.

En revanche, si la copropriété décide de se lancer sereinement dans les travaux, nos équipes restent à vos côtés pour effectuer toutes les démarches administratives et aller chercher les subventions disponibles pour votre projet.

3. La phase travaux : concrétiser la rénovation énergétique en copropriété

La troisième et dernière étape est la phase de travaux. Elle débute immédiatement après le vote en assemblée générale qui valide l'enveloppe budgétaire finale, le choix des entreprises et le plan de financement.

Un chantier de rénovation globale s'étale généralement sur plusieurs mois. Durant cette période, le maître d'œuvre pilote les différents corps de métier sur le terrain (façadiers, étancheurs, chauffagistes) et organise des réunions de chantier régulières avec le conseil syndical et le syndic pour suivre l'avancée des opérations.

À la fin du chantier, la réception des travaux est prononcée. C'est le moment où la copropriété valide la conformité des installations. Cette étape s'accompagne d'une période essentielle de réglage et de prise en main des nouveaux équipements.

C’est aussi à cet instant que vos aides financières seront débloquées. Pour que les fonds soient versés, la copropriété doit impérativement respecter plusieurs obligations administratives :

• Fournir des factures finales dont les montants et les libellés correspondent exactement aux devis initialement approuvés ;
• Justifier que toutes les entreprises intervenantes ont conservé leur certification RGE tout au long du chantier.

Votre AMO s’occupera de réaliser la clôture de vos dossiers d’aide. 

Le financement d’une rénovation énergétique en copropriété

Engager des travaux en copropriété demande souvent un financement important. Heureusement, certains dispositifs publics encouragent les rénovations globales et limitent le reste à charge des ménages.

Pour aborder les financements possibles, nous devons séparer le projet en 2 temporalités : la constitution de la trésorerie nécessaire pour lancer le chantier, puis le versement des subventions une fois les travaux achevés.

A) Les solutions financières à mobiliser dès le lancement des travaux

Au lancement du chantier, la copropriété doit être en mesure de régler les premiers acomptes aux artisans et de rémunérer les différents prestataires. Durant cette période d'amorçage, plusieurs leviers permettent de rassembler les fonds nécessaires sans contraindre chaque résident à vider son épargne personnelle.

1. Les fonds propres et le fonds de travaux Alur

Il s'agit de la première réserve financière disponible de l'immeuble. Alimenté obligatoirement chaque année par les copropriétaires, le fonds de travaux (issu de la loi Alur) est une épargne collective dédiée au financement des chantiers de conservation ou de rénovation. Mobiliser cette réserve permet de diminuer la part de financement à appeler immédiatement auprès des foyers lors du vote des travaux.

2. L'avance de subventions

Certains organismes financiers proposent des mécanismes d'avance de trésorerie directement au syndicat des copropriétaires. Ce crédit de transition permet de payer les entreprises au fur et à mesure de l'avancement des travaux, en attendant le déblocage effectif des subventions publiques.

3. L'Éco-Prêt à Taux Zéro (Éco-PTZ) collectif

Ce prêt à taux zéro est souscrit directement par le syndicat des copropriétaires pour le compte des résidents qui choisissent de s'y associer. Il permet de financer le reste à charge des travaux sans avancer de trésorerie personnelle et sans payer d'intérêts, ces derniers étant intégralement pris en charge par l'État. Les durées de remboursement peuvent s'étaler sur une période allant jusqu'à 20 ans.

4. Le prêt collectif Copro 100

Proposé par des banques partenaires spécialisées comme la Caisse d'Épargne, le Copro 100 est un prêt collectif à adhésion individuelle et à taux fixe. Il s'adresse aux copropriétaires qui souhaitent étaler le paiement de leur quote-part sur une durée de trois à vingt ans, sans condition d'âge ni examen du taux d'endettement personnel. 

B) Les aides et subventions versées à la fin des travaux

Une fois le chantier terminé et les dossiers finalisés par l'AMO, la copropriété peut maintenant percevoir ses subventions.

1. MaPrimeRénov' Copropriété 

Pour être éligible à MaPrimeRénov’ Copropriété, l'immeuble doit répondre à différents critères :

• Le bâtiment doit être construit et achevé depuis plus de quinze ans ;
• La copropriété doit être immatriculée et à jour au registre national des copropriétés ;
• L'immeuble doit être composé à 75% au minimum de lots dédiés à l'usage de résidence principale (ce seuil est abaissé à 65% pour les petites copropriétés de moins de vingt lots) ;
• Les travaux votés doivent impérativement garantir un gain énergétique minimal de 35% à l'échelle du bâtiment (un seuil naturellement atteint lors d'une isolation des murs combinée à la modernisation de la ventilation).

Le montant de la prime est indexé sur l'ambition de votre projet : il s'élève à 30% du montant HT des travaux pour un gain d'énergie de 35%, et grimpe à 45% si le chantier permet d'atteindre un gain de performance de 50%. De plus, l'État accorde également plusieurs bonus. 

Pour analyser l'ensemble des barèmes et des critères, nous vous invitons à consulter notre guide complet pour tout savoir sur MaPrimeRénov' Copropriété.

2. Les subventions des collectivités locales

Comme nous l'évoquions pour la phase d'étude, de grandes métropoles soutiennent la rénovation énergétique des copropriétés. C'est le cas des programmes Éco-Rénovons Paris + ou Écoréno’v à Lyon, qui peuvent octroyer des financements cumulables très avantageux.

Nous vous encourageons à solliciter un conseiller local France Rénov' pour avoir une idée des aides locales dont vous pourriez bénéficier. 

3. Les certificats d'économie d'énergie (CEE)

Valorisés et négociés en amont dans le cadre d'un bouquet de travaux globaux, les CEE constituent une prime financière complémentaire versée par les fournisseurs d'énergie. Ces certificats dépendent directement de la surface isolée ou du type d'équipement thermique installé, et viennent réduire le reste à charge net de la copropriété.

Pourquoi se lancer aujourd'hui dans la rénovation énergétique d'une copropriété ?

Au-delà des obligations réglementaires que nous avons explicitées plus haut dans cet article, s’engager dans la rénovation énergétique de sa copropriété présente de nombreux bénéfices.

La réduction des besoins énergétiques de l'immeuble entraîne une baisse significative des factures d’énergie de chaque copropriétaire. Passer à l’acte vous permettra donc d’améliorer votre qualité de vie d’un point de vue économique mais également au niveau du confort (été comme en hiver). 

En parallèle, l’amélioration de votre étiquette énergétique permettra également d’augmenter la valeur des biens de l’intégralité de la copropriété. C’est ce qu’on appelle la valeur verte.

Si vous souhaitez passer à l’acte mais que vous ne savez pas par où commencer, vous pouvez prendre contact avec un de nos experts en copropriété.