Audit énergétique copropriété obligatoire : ce que dit la loi en 2026

L'audit énergétique en copropriété : ce que dit la loi en 2026

Avant 2017 : une obligation pour les grandes copropriétés

Jusqu'au 31 décembre 2016, les copropriétés de 50 lots et plus équipées d'un chauffage collectif avaient l'obligation légale de réaliser un audit énergétique (obligation issue de la loi Grenelle II de 2010). Les copropriétés de moins de 50 lots devaient quant à elles effectuer un DPE collectif, sans sanction prévue en cas de manquement.

Depuis 2017 : la fin de l'obligation réglementaire de l'audit

La loi ELAN du 23 novembre 2018 a fait évoluer le cadre et supprimé cette obligation d'audit énergétique. Aujourd'hui, l'audit énergétique n'est plus une obligation légale pour les copropriétés. Le législateur a transféré l'obligation vers d'autres diagnostics plus structurants (DPE collectif et PPPT notamment) qui s'imposent aujourd'hui à toutes les copropriétés à usage d'habitation.

Pourquoi l'audit reste indispensable malgré tout

Même sans obligation réglementaire, l'audit énergétique reste la seule étude technique capable de :

• Identifier précisément les déperditions thermiques de l'immeuble ;
• Proposer des scénarios de travaux chiffrés et hiérarchisés ;
• Débloquer l'accès aux aides publiques (MaPrimeRénov' Copropriété, CEE, Éco-PTZ).

C'est en cela qu'il constitue une obligation de fait pour toute copropriété souhaitant engager une rénovation énergétique financée.

Quels diagnostics sont vraiment obligatoires en copropriété en 2026 ?

Pour y voir clair sur ce qu'impose réellement la réglementation, voici un tableau récapitulatif des diagnostics obligatoires (et de l'audit, qui ne l'est plus) :

1. Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) collectif

Le DPE collectif est obligatoire pour toutes les copropriétés à usage principal d'habitation. Il attribue une étiquette allant de A (logement extrêmement économe) à G (passoire thermique).

S'il est obligatoire, il sert avant tout de premier indicateur. Une mauvaise note dévalorise votre patrimoine, alors qu'une bonne note facilite la vente ou la location de chaque lot. Sa durée de validité est de 10 ans.

2. Le Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT)

Le PPPT est devenu progressivement obligatoire depuis le 1er janvier 2023 pour toutes les copropriétés à usage d'habitation de plus de 15 ans. L'objectif du PPPT en copropriété est d'analyser l'état du bâtiment et de lister les travaux nécessaires sur les 10 prochaines années.

Cet outil permet d'étaler les investissements sur le long terme et d'éviter les appels de fonds d'urgence. Chez Ithaque, nous intégrons automatiquement le PPPT dans nos prestations d'audit énergétique ou de DTG.

3. Le Diagnostic Technique Global (DTG)

Le DTG est obligatoire lors de la mise en copropriété d'un immeuble de plus de 10 ans ou lorsque l'administration l'exige (insalubrité, péril). C'est le diagnostic le plus complet : il englobe l'état général de l'immeuble (solidité, équipements communs) et intègre souvent le PPPT, le DPE collectif et l'audit énergétique.

4. L'audit énergétique de copropriété

Contrairement aux trois précédents, l'audit énergétique n'est plus une obligation légale depuis 2017. Il reste pourtant la seule étude d'ingénierie qui simule des scénarios de travaux concrets adaptés à votre copropriété.

Pour découvrir en détail le déroulé d'un audit (étapes, méthodologie, prix, bénéfices concrets), consultez notre guide complet : audit énergétique copropriété : à quoi ça sert et comment ça se déroule ?

Pourquoi l'audit énergétique reste une "obligation de fait" en copropriété

Une condition d'accès aux principales aides à la rénovation

Si l'audit énergétique n'est plus imposé par la loi, il conditionne l'accès à des aides financières conséquentes :

• MaPrimeRénov' Copropriétés : exige un audit énergétique (ou un DPE + PPPT, ou un DTG) en amont des travaux ;
• Les primes CEE pour les rénovations globales : exigent une étude énergétique préalable ;
• L'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) collectif : nécessite un audit pour les travaux de rénovation globale.

Concrètement, sans audit énergétique, une copropriété se prive de dizaines de milliers d'euros de subventions. C'est ce qui en fait, dans la pratique, une étape incontournable.

Une obligation indirecte via le PPPT

Depuis 2023, le PPPT est obligatoire pour les copropriétés de plus de 15 ans. Or, pour être pertinent et chiffré, un PPPT s'appuie nécessairement sur une analyse énergétique poussée du bâtiment — fonction que seul l'audit énergétique peut remplir correctement. Le législateur a donc créé une obligation indirecte de l'audit pour les copropriétés concernées par le PPPT.

Les propriétaires d'appartement en copropriété doivent-ils réaliser un audit énergétique ?

En tant que propriétaire individuel, l'audit énergétique de copropriété concerne avant tout les espaces communs. Bien que certains logements soient visités pour établir l'audit, il ne s'agit que d'un échantillon limité qui ne permet pas d'entrer dans le détail de chaque appartement.

Pour déterminer quels travaux de rénovation auraient le plus large impact dans votre appartement, la meilleure solution est la réalisation d'un audit énergétique incitatif de manière individuelle. Vous saurez alors avec précision où concentrer vos efforts et bénéficier des aides réservées aux particuliers.

Attention à ne pas le confondre avec l'audit réglementaire, moins complet, qui n'est utile que lorsque vous souhaitez procéder à la vente de votre logement, si celui-ci est qualifié de passoire thermique à cause d'une étiquette F ou G au DPE.

Pour vous aider à aller plus loin dans votre réflexion, voici quelques ressources qui pourraient vous intéresser :

• Les étapes clés pour réussir une réno énergétique en copropriété
• Comment faire voter des travaux de rénovation énergétique en copropriété ?
• Tout savoir sur l’audit énergétique de copropriété