Vous souhaitez rénover votre logement ?
Au 1er avril l’audit réglementaire devient obligatoire lors de la vente de certains logements et contre toute attente, je suis assez inquiet de cette évolution … 🙈
Chez Ithaque, on accompagne les particuliers dans leur projet de rénovation énergétique. Notre mission est de massifier la rénovation globale et performante. Pour y arriver, notre conviction est qu’il faut systématiser le recours à un expert indépendant de la rénovation : l’auditeur.
Jusque là, tout va bien, l’état veut obliger le recours à l’audit dans certains cas, cela devrait me faire plaisir … Et bien non, c’est plus compliqué que ça malheureusement.
Au 1er avril donc, il devient obligatoire lors d’une vente d’une passoire thermique (les logements classés F ou G sur le DPE) en monopropriété (les maisons ou des immeubles entiers mais pas les appartements) de réaliser un audit énergétique réglementaire. Cette obligation s’applique donc au vendeur du bien et là, plusieurs problèmes émergent :
1. le nom "audit énergétique réglementaire" :
Audit énergétique réglementaire, cela fait beaucoup penser à audit énergétique et pourtant ce n’est pas la même chose. Petit point définition :
- l’audit réglementaire : Grossièrement, c’est un DPE qui doit proposer 2 scénarios de travaux. Il peut-être réalisé par des diagnostiqueurs ayant suivi une formation de quelques jours mais qui ne sont malgré tout pas des ingénieurs thermiciens. On aurait pu simplement renforcer le DPE plutôt que de prétendre créer un nouvel outil qui ajoute surtout beaucoup de flou
- l’audit énergétique ou audit “incitatif” : Réalisé par un thermicien, il estime la performance du bien mais son but est surtout de co-construire des scénarios de travaux avec le particulier, en vue de faire des recommandations de travaux sur-mesure par rapport à ses besoins : budget, objectif de performance énergétique, problématiques de confort, contraintes techniques, choix des matériaux… Il estime le budget des travaux ainsi que les aides associées auxquelles le particulier a droit. L’audit incitatif c’est un peu le moment décisif où on dessine le plan de bataille à venir, la bataille consistant à lancer les travaux de rénovation énergétique (souvent intenses financièrement et émotionnellement)
2. Le commanditaire de cet audit énergétique réglementaire
Alors que le principal intéressé par l’audit va être l’acheteur, l’obligation, elle, s’applique au vendeur qui n’a donc plus aucun intérêt dans les travaux vu qu’il souhaite vendre (et souvent rapidement). On peut donc anticiper que ces derniers vont chercher le prix le plus bas quelque soit la qualité des préconisations.
Mais cela ne s’arrête pas là 🤯
Depuis 2 ans, l’État a (enfin ?) réalisé qu’il fallait orienter les dispositifs d’aides vers la rénovation globale. L’audit est donc devenu le garant de la performance théorique des travaux. Pour faire simple, si vous voulez avoir plus d’aides vous devez prouver que votre projet de travaux va réellement avoir un impact. Et pour le prouver, vous deviez faire jusqu’à maintenant un audit “incitatif”. Le dispositif est loin d’être parfait, on pourrait en faire un autre post, mais il a le mérite d’exister et allait dans le bon sens !
En effet, il repose sur le fait que les audits doivent être réalisés par des auditeurs RGE, formés, labellisés et dont le métier est de préconiser des travaux.
Sauf que patatras, à partir du 01/04 l’audit réglementaire donne lui aussi droit à ces financements alors qu’il est réalisé par n’importe quel diagnostiqueur (ayant fait une formation de 3 jours).
C’est donc la porte ouverte à des audits “tampons” réalisés par des diagnostiqueurs plus ou moins intègres et dont le seul but est de récupérer les aides.
Si je parle d’audit “tampon” ici, c’est que pour 500€, c’est financièrement impossible de faire un travail qualitatif de modélisation thermique sur-mesure, couplé avec un travail d’accompagnement tout aussi bien sur la partie travaux que plan de financement.
Alors pourquoi je parle de “politique du chiffre” au début de mon post ? C’est parce que le besoin est tel sur la rénovation énergétique, qu’il n’y a pas assez d’ingénieurs thermiciens pour faire les audits. L’État a donc décidé de recourir aux diagnostiqueurs pour pallier ce manque et l’État a baissé le niveau de qualité et d’exigence de l’audit. Ce qui est la porte ouverte aux recommandations de travaux abusives et absurdes.
Nos propositions pour améliorer le dispositif "audit réglementaire"
On râle, mais on est aussi force de proposition chez Ithaque 😇
Ce que l’on propose chez Ithaque c’est de remettre l’accompagnement au coeur de ces évolutions réglementaires :
- Au lieu d’ajouter un nouvel outil, fusionner DPE et audit réglementaire pour fournir des scénarios plus détaillés que de simples recommandations, afin d'aider les acheteurs à mieux planifier les travaux de rénovation énergétique.
- Augmenter le financement de l’audit incitatif en particulier à l’achat d’un nouveau logement, et notamment en cas d’achat de passoire énergétique. Si l’on veut massifier la rénovation globale, un acteur indépendant est essentiel au démarrage du projet. On attend encore beaucoup d’informations sur Mon Accompagnateur Rénov’ mais avec le bon financement, cela pourrait répondre à ce besoin. Proposer une TVA réduite sur l’audit incitatif serait par exemple une solution !
- Accélérer la formation des thermiciens. Les diagnostiqueurs sont un vivier de capital humain qu’on pourrait former et amener sur les standards de qualité attendus par l’audit “incitatif”.
Pour aller plus loin sur l'audit énergétique réglementaire
Qu'est-ce que l'audit énergétique dit "incitatif" apporte de plus que l'audit énergétique réglementaire ?
L'audit énergétique incitatif, tel que pratiqué depuis les années 2010 par les Bureaux d'Etude Thermique, est l'outil qui apporte le plus de visibilité pour préparer sa phase travaux de rénovation énergétique. Notamment sur les dimensions suivantes :
- le détail des travaux à réaliser
- le coûts des travaux poste par poste
- le montant des aides & subventions à récupérer
- le plan de financement des travaux et le reste à charge
- la valeur "verte", c'est-à-dire la valorisation immobilière du logement post travaux
Quelle est la différence entre le DPE et l'audit réglementaire ?
Les deux documents sont en réalité très proches. Il suffit d'ouvrir un DPE et audit réglementaire pour voir que même au niveau du livrable et du format, c'est quasiment la même chose. La principale différence réside dans l'ajout de 2 scénarii de travaux pour inciter l'acquéreur à entreprendre une rénovation énergétique. Cependant, la méthode de modélisation thermique reste la même que celle du DPE, et l'exercice ne prend pas en compte les desirata ou contraintes de l'acquéreur pour son futur projet. Il a donc un risque fort d'être hors sol et de ne pas convenir aux exigences de l'acquéreur car pas assez personnalisé.
Qui peut réaliser un audit énergétique réglementaire ?
L'audit énergétique obligatoire peut être réaliser par une entreprise certifiée « RGE offre globale » (entreprises générales, ensembliers, etc.). Les entreprises concernées par ce label sont des sociétés d'architectes et architectes inscrits à l'ordre et ayant suivi une formation, ou des diagnostiqueurs immobiliers certifiés justifiant des compétences nécessaires pour réaliser l'audit énergétique, et enfin les Bureaux d'études et entreprises qui possèdent la qualification « Audit énergétique en maison individuelle » (par exemple OPQIBI 1911).
A quoi ressemblent un audit énergétique réglementaire et un audit énergétique incitatif ?
1) La page de scénarii de l'audit réglementaire et le montant des travaux associés
2) La page de scénarii de l'audit énergétique incitatif et le montant des travaux associés
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