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Quels sont les types de diagnostic pour les copropriétés ?
Diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif
Il sert à estimer la performance énergétique d’un bâtiment : il définit le classement du bâtiment sur l’étiquette énergie et le niveau des émissions de gaz à effet de serre. Il propose des pistes d’amélioration énergétique.
Le DPE collectif est obligatoire pour les immeubles en copro de + de 10 ans
- 1er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots
- 1er janvier 2025 pour les copropriétés entre 50 et 200 lots
- 1er janvier 2026 pour les copropriétés d'au maximum 50 lots
L’audit global
L’audit global intègre l’audit énergétique, avec des éléments supplémentaires établis par un bureau d’études thermiques, un architecte et un ingénieur financier : une composante architecturale et patrimoniale du bâtiment, une mission d’ingénierie financière, des prestations optionnelles (maquette numérique, diagnostic des réseaux d’eau, évaluation du potentiel de surélévation, analyse environnementale des espaces extérieurs et de l’accessibilité)
Le diagnostic technique global (DTG)
Il intègre un DPE ou un audit énergétique mais va plus loin avec :
- une analyse des parties et des équipements communs,
- les améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale du bâtiment,
- une liste de travaux à réaliser pour conserver l’immeuble en bon état dans les 10 ans et une évaluation de leur coût.
- un état de la situation du syndicat des copropriétaires au regard des obligations légales et réglementaires au titre de la construction et de l'habitation.
Ces outils sont d’une précieuse aide à la décision, ils constituent une étape clé pour réussir la rénovation. Ils ne sont pas exigés pour tous les immeubles, mais font parfois l'objet d'une obligation réglementaire
L’audit énergétique :
Définit la performance énergétique d’un bâtiment. Il donne une vision globale et propose des travaux à effectuer pour améliorer les performances et le confort.
C’est de cela qu’on va vous parler dans cet article.
L’audit énergétique copropriété c’est quoi ?
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Afin d'assurer une rénovation énergétique efficace, il est impératif de définir un projet rigoureusement. Cette démarche implique la sélection minutieuse des travaux à effectuer ainsi que la disponibilité d'un financement adéquat. Dans le cas contraire, des solutions inappropriées ou incomplètes pourraient être proposées à un coût important pour le propriétaire.
Pour éviter cela, un audit énergétique en copropriété doit être réalisé afin de déterminer les travaux à entreprendre, leurs priorités et les financements disponibles.
Cette approche permet de mettre en place un plan d'action clair et efficace garantissant des économies d'énergie significatives et une réduction des coûts à long terme.
Pourquoi réaliser un audit énergétique en copropriété ? quelles sont les objectifs et les bénéfices de cet audit ?
La réalisation d'un audit énergétique dans une copropriété peut être une démarche très utile, car elle permet aux propriétaires et aux syndicats de :
Identifier les problèmes
L'identification des problèmes est l'un des avantages clés de l'audit énergétique dans une copropriété. En détectant les dysfonctionnements tels que les défauts de construction ou les pannes d'équipement, l'audit permet de poser les bases d'un plan d'action efficace qui aidera à prévenir les problèmes futures et à maintenir un environnement de vie sûr et confortable pour les résidents.
Évaluer les coûts
En plus d'identifier les problèmes, un audit énergétique peut également aider à estimer les coûts associés aux réparations ou remplacements potentiels, ainsi que les améliorations nécessaires. Cette évaluation détaillée permet de prévoir un budget réaliste pour les travaux à effectuer, aidant ainsi les propriétaires et les syndicats à planifier efficacement les dépenses à court et à long terme.
Réduire les coûts
L'audit énergétique peut contribuer à la réduction des coûts à long terme en identifiant des méthodes pour améliorer l'efficacité énergétique de la copropriété. En optimisant les systèmes, il est possible de réduire les charges pour les copropriétaires à long terme, ce qui peut se traduire par des économies significatives.
Anticiper les risques
L'audit énergétique permet d'anticiper les risques futurs et de mettre en place des stratégies pour les éviter ou les minimiser. Les risques peuvent inclure des problèmes de sécurité ou des risques environnementaux. Cette étape importante contribue à assurer la sécurité et le bien-être des résidents tout en permettant de prévoir les mesures à prendre en cas de situations d'urgence.
La mise en conformité avec la réglementation
- C’est un passage obligé pour les propriétaires bailleurs désirant améliorer l'efficacité énergétique de leurs biens (classés F ou G) et ainsi continuer à proposer leurs appartements à la location.
- Il est préférable d'effectuer un audit énergétique avant de mettre en œuvre le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) collectif, qui sera requis pour les copropriétés de moins de 50 lots d'ici 2026.
- L'audit énergétique sert à rédiger la section du Plan Pluri-Annuel de Travaux (PPT) dédiée à la performance énergétique. Ce plan deviendra une exigence pour toutes les copropriétés à partir de 2025.
L'audit énergétique en copropriété, une obligation ?
Depuis le 1er janvier 2012, une obligation d'audit énergétique a été mise en place pour les copropriétés de 50 lots et plus équipées d'un chauffage collectif (et quelques conditions supplémentaires) avant la fin de l'année 2016. Les copropriétés de moins de 50 lots étaient tenues de réaliser un DPE collectif, mais il n'y avait pas de sanction en cas de non-respect de cette obligation.
Bien que l'audit énergétique ne soit plus obligatoire aujourd'hui pour les copropriétés, il reste recommandé pour tous les immeubles, qu'ils soient équipés d'un chauffage individuel ou collectif.
La loi Climat et résilience, qui est entrée en vigueur en août 2021, stipule qu'un audit énergétique progressif est requis pour les passoires thermiques avant toute mise en vente. Toutefois, cette obligation d'avoir un audit énergétique s'applique uniquement aux monopropriétés (maisons individuelles ou immeubles appartenant à un seul propriétaire).
Les logements classés F et G doivent effectuer l'audit énergétique en avril 2023 (reporté après une annonce précédente au 1er septembre 2022). Les logements classés E doivent effectuer l'audit énergétique en 2025. Enfin, pour les logements classés D, cet audit est obligatoire en 2034.
Quels immeubles sont concernés par l’audit énergétique ?
Les immeubles de copropriété
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Ils ne sont pas soumis à une obligation d'audit énergétique. Toutefois, ils ont la possibilité de réaliser un audit énergétique proposé de manière incitative. Cette option est envisageable lorsque le syndicat de propriété souhaite effectuer des travaux de rénovation énergétique pour améliorer le DPE de la copropriété. Le rapport fourni par l'audit donnera les renseignements nécessaires pour identifier les travaux à entreprendre.
Les immeubles en monopropriété
Lorsqu'un immeuble mis en vente appartient à un seul propriétaire, il est soumis à l'audit réglementaire. Ce dernier doit être inclus dans le dossier de diagnostic technique, qui regroupe les différents rapports de diagnostics immobiliers obligatoires.
Prix d’un audit énergétique d’un immeuble en copropriété
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Avant de considérer le coût d'un audit énergétique en copropriété comme prohibitif, il est important de comprendre sa composition et les aides financières disponibles pour le réduire. Bien qu'il puisse atteindre jusqu'à 10 000 €, il est important de garder à l'esprit que certaines subventions peuvent diminuer considérablement le cout supporté par les particuliers.
Le prix d’un audit énergétique pour une copropriété dépend de différents paramètres:
- Le nombre de bâtiments qui composent la copropriété
- surface totale de la copropriété
- nombre de logements dans la copropriété
- chauffage collectif ou individuel dans la copropriété : si celui-ci est collectif ou individuel, les simulations thermiques seront plus ou moins rapides pour l’ingénieur.
- prise de cotes potentielle à réaliser : des coûts peuvent s’ajouter si votre copropriété ne possède pas de plans métrés, ce qui oblige l’ingénieur thermicien à prendre du temps pour les refaire
- la réunion avec le CS (Conseil Syndical) en physique ou en Visio peut engendrer des surcouts : le bureau d’étude devra ajouter un coût pour le déplacement de l’ingénieur si cette restitution est en physique.
Les Aides au financement d'un audit énergétique en copropriété
Les aides Ma Prime Renov pour les copropriétés
Le gouvernement compte sur le nouveau soutien de l'Anah pour augmenter le nombre de projets de rénovation énergétique. De ce fait, Ma Prime Rénov' a été étendue aux copropriétés en 2021, spécifiquement aux syndicats et aux propriétaires. Avant cela, seuls les propriétaires résidents pouvaient postuler individuellement.
Les aides ma prime renov sont octroyés au syndicat seulement si la copropriété remplie ces conditions :
- logement ayant plus de 15 ans
- copropriété étant composées de 75% de logement habitable
- copropriété immatriculée au Registre National des copropriétés.
- les rénovations entraînent un gain énergétique d'au moins 35%
- si les travaux sont effectués par des entreprises certifiées RGE
Une aide collective unique est versée si les projets de rénovation permettent d’atteindre 35% d’économie d’énergie à la fin des travaux. Pour prouver que la rénovation est énergétiquement efficace, il est obligatoire de faire un audit énergétique avant les travaux pour voir l’effet de la rénovation énergétique sur votre copropriété. Le gouvernement a rendu obligatoire l’assistance à maîtrise d’ouvrage pour les copropriétés, cette option peut être financée en partie par l’ANAH.
Pour les ménages les plus modestes, des aides individuelles peuvent être versées.
Les aides financières des Certificats d’économie d’énergie (CEE)
Ils peuvent être récupérées par les copropriétés. A condition que la copropriété ait plus de 2 ans et que votre copropriété choisisse des artisans RGE, reconnus garant de l’environnement, pour ses travaux.
Ces aides CEE dépendent particulièrement de la zone géographique de votre copropriété, en fonction des régions les calculs des économies d'énergies sont différents.
💡 Bon à savoir
Les aides Ma Prime Renov Copropriété et CEE sont cumulables pour les copropriétés, à ces deux aides principales s’ajoutent les bonus “bâtiment basse consommation” (BBC) pour chaque particulier ou le bonus “sortie de passoire énergétique”.
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Qui peut réaliser un audit énergétique de copropriété ?
Qui peut réellement réaliser cet audit énergétique ? sachant que c'est un audit assez complexe, Il est possible de le confier à :
- des bureaux d'études possédant la certification OPQIBI 1905.
- des cabinets d'architectes et des architectes indépendants qui sont membres de l'ordre professionnel et qui ont complété une formation d'au minimum 4 jours.
Comment mettre en place l’audit énergétique copropriété ?
Pour mettre en place un audit énergétique dans une copropriété, il est nécessaire d'obtenir l'accord des copropriétaires lors d'un vote en assemblée générale et ce, à la majorité simple.
Pour cela, le syndic doit préalablement inscrire l'audit à l'ordre du jour de l'assemblée.
En ce qui concerne la durée de l'audit, elle est en moyenne d'un mois à partir de la réception des documents à analyser, tels que les factures.
Toutefois, la durée de réalisation de l'audit varie considérablement en fonction de son étendue, tout comme son coût.
💡 Bon à savoir
Un copropriétaire seul peut également décider de réaliser un audit énergétique simplement dans son appartement, en supportant la totalité de son coût.
Quelles sont les étapes pour la réalisation d’un audit énergétique copropriété par ITHAQUE ?
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Réunion de démarrage et recueil des attentes de la copropriété
- Réunion de démarrage
- Analyse des documents de la copropriété
Etat des lieux : architectural et technique
- Visite approfondie de la résidence
- Questionnaires à destination de tous les occupants et propriétaires
Analyse des données
- Analyse des informations relevées sur site
- Analyse des consommations énergétiques réelles
- Calcul des consommations conventionnelles
- Réalisation du DPE Collectif Immeuble - Option
Préconisations et programmes d’améliorations
- Liste des travaux à envisager
- Elaboration des scénarios de travaux
Ingénierie financière – élaboration du plan de financement
Nous définissons 2 grandes typologies d’appartement dans la copropriété (les plus répandus ou bien 1 petit et un grand) pour lequel nous réalisons une ingénierie financière détaillée.
Pour chaque scénario de travaux, nous indiquons :
- La quote-part du coût des travaux et des honoraires ;
- La quote-part des aides collectives ;
- Le montant des aides individuelles accessibles selon l’éligibilité ANAH, la typologie du ménage et le type de propriétaire (occupant ou bailleur) ;
- Les économies d’énergie (en tenant compte de l’évolution du coût des énergies) ;
- Le reste à charge mensualisé sur 20 ans (en prenant compte des taux d’intérêts pour les prêts collectifs au moment de la réalisation de l’audit) ;
- La valorisation prévisionnelle du bien
Synthèse et choix du scénario final
- Réunion de restitution avec le conseil syndical
- Présentation à la copropriété
Avantages et bénéfices d'un audit énergétique pour les copropriétaires
Pour les copropriétaires, les avantages et les bénéfices d'un audit énergétique sont indéniables. Ces audits peuvent accroître le confort, améliorer les niveaux de performance énergétique d'une maison ou d'un bâtiment tout en réduisant les factures associées, ce qui contribue à augmenter sa valeur sur le marché.
Amélioration du confort et de la performance énergétique
Les avantages d'un audit énergétique comprennent la découverte d'espaces où des améliorations peuvent être apportées, l'augmentation du niveau de confort d'une résidence ou d'un espace de travail et la réduction des dépenses énergétiques. En donnant suite aux suggestions contenues dans le rapport d'audit (renforcement de l'isolation, colmatage des fuites d'air, amélioration des systèmes de ventilation, modification des unités de chauffage/refroidissement et optimisation des conditions d'éclairage), les copropriétaires éprouveront une plus grande satisfaction et verront leurs factures d'électricité diminuer.
Valorisation du bien immobilier
En effectuant des travaux de rénovation énergétique, les copropriétaires peuvent à la fois réduire leurs coûts de fonctionnement et bénéficier d'un confort accru, tout en augmentant la valeur marchande de leur bien. Il est prouvé que cet investissement à long terme offre des rendements élevés qui le rendent plus attrayant pour les acheteurs potentiels.
Résumé
On ne saurait trop insister sur l'importance de la réalisation d'audits énergétiques dans les copropriétés. Ils peuvent révéler des informations précieuses sur la performance thermique du bâtiment et sur les moyens de réduire les factures associées, ce qui se traduit par une amélioration du niveau de confort et une augmentation de la valeur de la propriété. Les avantages découlant de rénovations visant à une utilisation efficace de l'énergie sont à la fois bénéfiques sur le plan économique pour les propriétaires et excellents sur le plan de la durabilité environnementale. Après avoir pris connaissance des points clés décrits ci-dessus, les personnes impliquées dans de tels projets ont accès à des connaissances suffisantes qui les aideront à prendre des décisions éclairées sur la meilleure façon de procéder dans leur projet particulier.
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Foire à Questions - FAQ
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Un audit énergétique n’est pas obligatoire dans le cadre de la copropriété. Uniquement les propriétaires d’un bâtiment ayant une cote F ou G et comprenant plusieurs logements devront faire un audit à partir du 1er avril 2023, mais là encore seuls les biens individuels sont visés. Les contribuables occupants des lots en copropriété ne seront donc pas touchés par cette obligation concernant un tel examen.
A partir du 1er avril 2023, tous les propriétaires de maison individuelle ou d’immeuble composé de logements F et G sont tenus par la loi d’effectuer un audit énergétique. De même pour les entreprises hors PME qui doivent réaliser cet audit à intervalles quatre ans. En revanche, ce dispositif ne s’applique pas aux personnes possédant des appartements en copropriétés.
Un audit énergétique est en moyenne entre 1000 et 2000 €, selon la superficie et le lieu de résidence. Ceci peut toutefois s’accroître pour les bâtiments plus vastes ou groupements d’appartements .
En 2025, les audits énergétiques seront obligatoires pour toutes les propriétés immobilières classées E et en 2034 pour celles qui sont classées D. De plus, un audit est exigée sur chaque bien immobilier considérée comme une “passoire thermale” ou F/G avant cette date-là.
