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Rénovation d’une maison ancienne : ce qu’il faut savoir
Lecture : 
06
 min

Rénovation d’une maison ancienne : ce qu’il faut savoir

Ecrit par 
Marina
.
Mis à jour le 
03/06/2024
Articles annexes

Vous souhaitez engager la rénovation de votre maison ancienne ou en acquérir une pour la rénover ? Ithaque vous guide dans tout votre projet ! Découvrez les avantages, les étapes et les travaux incontournables, ainsi que le coût à prévoir et les aides disponibles pour rénover une maison ancienne. 

Pourquoi acheter une maison ancienne pour la rénover ? 

À l’heure de la transition énergétique et écologique, et avec une réglementation qui se durcit à l’égard des passoires thermiques (notées F ou G au DPE — diagnostic de performance énergétique), les maisons anciennes sont de plus en plus nombreuses sur le marché de l’immobilier. 

Initialement moins chères à l’achat, leur prix se réduit aussi du fait de leurs faibles performances énergétiques. Comme le souligne une étude des Notaires de France, la baisse des prix engendrée par une note de F ou G allait, pour l’année 2022, de -5 à -22 % selon les régions. 

Acheter une maison ancienne à rénover constitue ainsi une opportunité de valoriser un bien, tout en préservant son authenticité. Vous profitez de tous les avantages d’une maison performante avec le charme de l’ancien. 

Quels sont les avantages de la rénovation d’une maison ancienne ? 

Rénover votre maison ancienne va vous permettre de :

  • Réduire votre facture d’énergie : en améliorant les performances énergétiques de votre habitation, vous ferez des économies notables sur votre facture de chauffage notamment.

  • Assurer votre confort : une maison rénovée est plus confortable pour ses occupants, que ce soit sur le plan énergétique (pas de sensation de paroi froide) ou acoustique (moins de bruit). 

  • Augmenter la valeur de votre bien : la plus-value engendrée par le passage à une étiquette A ou B peut, par exemple, aller jusqu’à +20 % selon les régions (source : Notaires de France). On parle de la valeur verte du logement.

  • Bénéficier des aides à la rénovation : si la rénovation vous demande un investissement élevé, ce dernier peut être réduit grâce aux aides financières et aux subventions mises en place pour la rénovation énergétique des logements anciens. 

Quels sont les pièges à éviter lorsqu’on rénove une maison ancienne ?

Si la rénovation d’une maison ancienne constitue un superbe projet, il faut toutefois éviter de :

  • Ne penser qu’à l’esthétique : en fonction des problèmes structurels identifiés, il est nécessaire d’établir une feuille de route avec les travaux à réaliser en priorité (ne pas se concentrer sur les réparations esthétiques et penser plutôt aux gestes améliorant la performance énergétique du bien).

  • Vouloir faire tout soi-même : si certains petits travaux peuvent être effectués par vos soins, il est indispensable de vous faire accompagner par des professionnels (architectes, bureaux d’études, artisans…). Il en va de la réussite de votre projet. Faire appel à des professionnels de la rénovation énergétique vous permet par ailleurs de pouvoir accéder à des aides financières.

  • Sous-estimer les coûts : une bonne estimation du coût des travaux et des aides financières disponibles est indispensable pour mener votre projet sereinement.
  • Se presser : la rénovation d’une maison ancienne demande des études indispensables et des travaux importants qui peuvent prendre du temps. Une bonne préparation et planification sont indispensables.

Bon à savoir 

Les maisons classées, situées à proximité d’un monument historique, ou dans des zones protégées, sont soumises à des règles spécifiques. Certaines restrictions, voire interdictions, peuvent s’appliquer quand il est question de les rénover. Quelle que soit la nature de votre projet, il est nécessaire de se renseigner sur les règles d’urbanisme locales et sur les autorisations à demander avant le début des travaux.

Les étapes de la rénovation d’une maison ancienne 

La rénovation d’une maison ancienne s’effectue en plusieurs étapes incontournables : 

  1. Évaluer l’ampleur (périmètre et budget) des travaux à réaliser via l’audit énergétique ; 
  2. Trouver des professionnels pour réaliser les travaux ; 
  3. Mobiliser les aides financières pour la rénovation énergétique ; 
  4. Lancer le chantier. 

1. Évaluer l’ampleur (périmètre et budget) des travaux à réaliser

La première étape de la rénovation d’une maison ancienne consiste à évaluer l’ampleur des travaux à effectuer. Il est essentiel d’analyser tous les éléments du bâti : 

  • La structure et les fondations ; 
  • L’état de la charpente et de la toiture ; 
  • Le niveau d’isolation et l’état des fenêtres ; 
  • Les installations électriques et la plomberie ; 
  • Tout élément qui pourrait nécessiter des travaux (système de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire, destructions de cloisons pour réarranger l’espace…). 

Pour ce faire, vous devez vous faire accompagner par un bureau d’études ou un architecte. Il s’agit du premier type de prestataire à contacter lorsque vous avez un projet de rénovation à engager. 

Réaliser un audit énergétique : une étude indispensable 

Si vous venez d’acquérir votre logement noté F ou G au DPE, les anciens propriétaires vous ont fourni un audit énergétique lors de la vente : c’est une obligation depuis le 1ᵉʳ avril 2023. Dans tous les autres cas, vous devez réaliser cette étude incontournable, qui fait un état des lieux de la performance énergétique du bien. Réalisée par un auditeur indépendant, cet audit énergétique vous permet :

  • D’éviter les erreurs et de connaître les travaux à réaliser en priorité pour améliorer durablement votre confort et réduire votre facture d’énergie ; 
  • D’avoir une estimation du coût de vos futurs travaux ; 
  • De connaître les aides mobilisables pour votre projet. 

Quel budget pour la rénovation d’une maison ancienne ?

Le coût de la rénovation de votre maison ancienne est établi par l’ingénieur thermicien en charge de l’audit énergétique. L’investissement à prévoir peut varier en fonction de nombreux facteurs, tels que : 

  • Le type de projet envisagé (rafraîchissement, rénovation partielle, complète ou lourde) ;
  • Les caractéristiques du logement (surface, nombre de pièces…) ; 
  • Les matériaux et équipements prévus ; 
  • La localisation du logement ; 
  • Les tarifs pratiqués par les professionnels du bâtiment.

Pour vous donner un ordre d’idée, Leroy Merlin estime qu’il faut prévoir entre : 

  • 250 et 500 €/m² pour une rénovation légère ; 
  • 700 à 1 000 €/m² pour une rénovation intermédiaire ; 
  • 1 000 à 1 500 €/m² pour une rénovation lourde.

Les coûts liés à l’amélioration de la performance énergétique du bien sont importants à considérer. 

Le coût des travaux d’isolation : quelques exemples

Type de travaux

Fourchette basse

Médiane

Fourchette hausse

Isolation des rampants de toiture

48 €/m²

65 €/m²

89 €/m²

Isolation des combles perdus

26 €/m²

40 €/m²

60 €/m²

Isolation des murs par l’extérieur

111 €/m²

148 €/m²

181 €/m²

Isolation des murs par l’intérieur

42 €/m²

55 €/m²

71 €/m²

Isolation des planchers bas

40 €/m²

49 €/m²

60 €/m²

Changement de fenêtre

381 €

563 €

850 €

Changement de porte

1 438 €

1 961 €

2 364 €

Le coût des travaux de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire : quelques exemples

Type de travaux

Fourchette basse

Médiane

Fourchette haute

Pompe à chaleur Air/Eau

9 797 €

12 668  €

14 846  €

Pompe à chaleur Air/Air

4 699  €

6 629  €

11 283  €

Poêle à bois

3 685  €

4 771  €

5 856  €

Insert

3 770  €

4 438  €

5 046  €

Chauffe-eau thermodynamique

2 549 €

2 874 €

3 497 €

Chauffe-eau solaire individuel

6 069 €

7 142 €

8 310 €

Système solaire combiné

12 683 €

16 884 €

19 766 €

L’info Ithaque

Selon une étude réalisée par Effinergie, il faut prévoir un budget moyen de 366 € HT/m² pour la seule rénovation énergétique d’une maison individuelle atteignant le niveau BBC (bâtiment basse consommation). 76 % du montant est dédié à l’enveloppe, tandis que les 24 % restants concernent les équipements.

Ingénieur thermicien lors d'un audit énergétique
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2. Trouver des professionnels pour réaliser vos travaux

Selon la nature de votre projet, la rénovation d’une maison ancienne nécessite l’intervention de plusieurs catégories de professionnels : 

  • Maître d’œuvre ;
  • Entreprise de BTP (bâtiment et travaux publics — pour le gros œuvre) ; 
  • Couvreur ;
  • Charpentier ;
  • Plâtrier-plaquiste ;
  • Maçon ; 
  • Électricien ; 
  • Plombier ; 
  • Menuisier ; 
  • Peintre en bâtiment…

Pour assurer la qualité de vos travaux, fiez-vous à la réputation des artisans et n’hésitez pas à demander plusieurs devis. Pour tous les travaux relatifs à l’amélioration de la performance énergétique (isolation, remplacement des fenêtres, chauffage, production d’eau chaude sanitaire…), il est essentiel de faire appel à des professionnels labellisés RGE (Reconnu Garant de l’Environnement), dont l’expertise en matière d’économies d’énergie est reconnue. Il s’agit d’une éco-conditionnalité pour accéder aux aides pour la rénovation énergétique.Ithaque vous accompagne dans le choix de vos artisans En tant qu’Accompagnateur Rénov’ certifié, Ithaque peut vous aider à trouver les artisans dont vous avez besoin. Tout en restant impartiales, nos équipes peuvent mettre à votre disposition une liste de partenaires réputés pour leur fiabilité (pour chaque corps de métier) et vous aider à étudier leurs devis.  

3. Mobiliser les aides financières pour la rénovation énergétique d’une maison ancienne

Avant d’engager la rénovation de votre maison ancienne, sachez que des aides financières et des subventions peuvent vous permettre de réduire ou de faciliter votre investissement. Les dossiers de demande d’aides financières doivent toujours être déposés avant le lancement du chantier. Sous certaines conditions, vous pouvez accéder aux aides financières suivantes : 

  • MaPrimeRénov’ Parcours Accompagné : ce parcours de MaPrimeRénov’ est dédié aux rénovations énergétiques d’ampleur des logements de plus de 15 ans, avec un saut d’au moins 2 classes au DPE. Le montant de l’aide correspond à un pourcentage du montant des travaux. Il dépend des ressources financières du ménage, du gain au DPE permis et de l’éventuelle sortie du statut de passoire énergétique du logement.

  • MaPrimeRénov’ par geste : MaPrimeRénov’ peut également vous permettre d’obtenir une aide pour une opération monogeste ou pour de petits bouquets de travaux. Le montant de la prime est ici forfaitaire : il dépend des travaux réalisés et des ressources financières du ménage. Seuls les ménages très modestes, modestes ou intermédiaires peuvent en bénéficier. Les ménages aux ressources supérieures ne sont éligibles qu’au Parcours Accompagné.

  • Les aides du dispositif CEE : avec le dispositif des Certificats d’Économies d’Énergie, vous pouvez accéder à des primes ou des Coups de pouce dans le cadre d’un projet améliorant la performance énergétique de votre bien.

  • Les aides des collectivités locales : votre ville, département ou région peut vous proposer une aide pour financer la rénovation énergétique d’ampleur de votre maison ancienne. Comme le montre notre étude sur les aides locales, les dispositifs et les montants varient en fonction de votre localisation.

  • L’éco-prêt à taux zéro : ce prêt sans intérêt (ces derniers étant pris en charge par l’État) est accessible sans conditions de ressources. Il peut vous permettre d’emprunter de 50 000 € pour la rénovation globale de votre maison, à rembourser dans les 20 ans.

Bon à savoir 

Certaines entreprises, comme Vasco, proposent aux particuliers de financer leurs travaux de rénovation énergétique en échange d’une part de leur bien immobilier. Vous conservez l’usufruit de votre logement et remboursez la start-up le jour où vous vendez votre logement.

4. Lancer le chantier

Une fois que les aides financières sont mobilisées et que votre équipe de chantier est entièrement composée, vos travaux peuvent commencer. La bonne coordination des travaux est essentielle. Pour assurer le bon déroulement du chantier, toutes les étapes doivent être suivies par un maître d’œuvre (MOE) ou un assistant à maîtrise d’ouvrage (ingénieur thermicien). En général, les étapes du projet sont les suivantes :

  1. Démolition et gros œuvre ; 
  2. Cloisonnement, travaux d’isolation (toiture, murs…) et de ventilation ;
  3. Électricité, plomberie et chauffage ; 
  4. Remplacement des menuiseries ; 
  5. Installation du système de chauffage et production d’eau chaude sanitaire ; 
  6. Pose des revêtements (peinture, sol…) ;
  7. Finitions (mise en place des équipements, des fournitures (douche, cuisine…), des meubles et décoration). 

Avec l’accompagnement proposé par Ithaque, une visite en cours et en fin de chantier sont prévues : une manière d’assurer votre tranquillité, en vérifiant la qualité de vos travaux et l’efficacité énergétique de votre projet.

En conclusion, la rénovation d’une maison ancienne est un projet d’ampleur qui peut demander du temps et un investissement important. Cependant, le fait d’engager des travaux de rénovation énergétique, éligibles à différentes aides financières, permet de réduire le coût des travaux et d’assurer votre confort et vos futures économies d’énergie de manière durable. Un bon accompagnement, tout au long du projet, est indispensable.

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