Tout savoir sur le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Dans le secteur du logement, nombreux sont les outils qui peuvent mener les Français à s’engager dans la transition écologique pour répondre au plan “sobriété énergétique” dévoilé en France en octobre 2022 : l’audit énergétique, les primes à la rénovation énergétique telles que MaPrimeRénov’ ou les CEE (Certificats d’Économies d’Énergie), le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ou encore le DPE projeté. 

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Qu’est-ce que le DPE ? 

Créé en France en 2006, le diagnostic de performance énergétique est un document obligatoire pour la vente ou la location d’un logement depuis le 1er juillet 2021. 

Dans les agences immobilières, chaque annonce doit par ailleurs mentionner a minima les lettres correspondant aux échelles de notation du DPE, la classe énergie et la classe climat, ainsi que la mention “logement à consommation énergétique excessive” pour les biens classés F ou G. Ces derniers sont communément appelés “passoires thermiques”. 

Le DPE permet au futur acquéreur ou locataire d’un logement d’obtenir des informations concernant la valeur énergétique dudit bien immobilier, grâce à une estimation de sa consommation énergétique et de ses émissions de gaz à effet de serre.  

Le DPE est la pire note entre les consommations d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre

Sur un DPE, vous pouvez souvent voir 2 graphiques : le premier indiquant des consommations énergétiques en kwh/m2/an et le deuxième mentionnant des émissions de gaz à effet de serre en équivalent kg de CO2/m2/an. 

Ces deux critères sont classés de A à G suivant un barème prédéfini par le gouvernement. Le DPE est la note la moins bonne entre la performance énergétique et les émissions de CO2. 

Ainsi, si vous vivez dans un logement extrêmement bien isolé et ventilé, mais chauffé au fioul, votre DPE aura de grandes chances de se situer autour de F ou G. 

A l’inverse, si vous êtes chauffé à l’électricité mais dans un logement non isolé et sans système de ventilation, là encore vous risquez de vous retrouver en F ou G. Même si on considère que la production d’électricité en France émet relativement peu de CO2. 

Pourquoi faire un diagnostic de performance énergétique ? 

Si vous êtes propriétaire et que vous souhaitez vendre votre bien immobilier ou le mettre sur le marché de la location, réaliser un DPE est obligatoire.

Par ailleurs, la classe énergétique du DPE influe sur la valeur marchande d’un bien : un logement classé B au DPE vaut 10 % de plus qu’un bien noté D. Ainsi, en réalisant un DPE, vous pouvez effectuer des travaux de rénovation thermique qui pourront vous aider à vendre ou louer votre bien plus rapidement ou à un meilleur prix. 

Quels sont les logements concernés par le DPE ? 

Le DPE est obligatoire pour la vente ou la signature d’un contrat de location d’un logement ou d’un bâtiment d’habitation, à l’exception de quelques biens précisés par l'article R.126-15 du code de la construction et de l'habitation et le décret. Ces biens et logements exempts de DPE sont :  

• Les constructions provisoires ; 
• Les bâtiments indépendants ;
• Les bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel ;
• Les lieux de culte ou monuments historiques classés ; 
• Les logements dépourvus d’un système de chauffage ;
• Les résidences secondaires. 

Pour les logements d’habitation collectifs (immeubles, copropriétés), un DPE sera obligatoire à partir de : 

• 2024 pour les immeubles en monopropriété et en copropriétés de plus de 120 lots ;
• 2025 pour les copropriétés entre 50 et 200 lots ; 
• 2026 pour les copropriétés d’au maximum 50 lots.

Qui peut réaliser un diagnostic de performance énergétique ? 

Seuls les diagnostiqueurs immobiliers professionnels, certifiés par la norme NF EN ISO/CEI 17024 et ayant souscrit à une assurance professionnelle sont habilités à réaliser des diagnostics de performance énergétique. 

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Quelle méthode de calcul pour un diagnostic de performance énergétique ? 

Afin de réaliser le DPE d’un bien construit avant 1948, le diagnostiqueur immobilier s'appuie sur la méthode 3CL-DPE 2021, ou Calcul de la Consommation Conventionnelle des Logements. 

À l’approche du calendrier sur l’interdiction à la location, on entend de plus en plus de voix se faire entendre sur cette fameuse méthode 3CL-2021 qui régit le calcul du DPE. Pour rappel, en 2025, il sera interdit de louer les biens notés G.

Mais que lui reproche-t-on à cette méthode ?

La méthode 3CL-DPE serait source d’un manque de précision

Plusieurs voix s’élèvent pour critiquer son manque de précision. Par exemple, selon une étude proposée par Hello Watt début 2023, 71% des DPE estimeraient mal les consommations d’énergie.

Un petit rappel historique sur le DPE est nécessaire, lancé en 2007, son objectif est d’informer l’acheteur ou le locataire sur la performance énergétique d’un bien dans des conditions moyennes. Et ce dernier point est essentiel ! Le principe d’une moyenne est d’être toujours fausse !

Avant 2021, pour les logements construits avant 1948, on avait le droit de prendre les factures des occupants et d’en déduire le DPE. 

Cette méthode était bien pire pour informer avec neutralité car pour peu que l’occupant précédent ne se chauffe pas ou n’occupe que partiellement le logement vous pouviez vous retrouver avec des factures énormes après emménagement.

Sans meilleure proposition, nous pensons que la méthode actuelle est déjà plus précise que ce qui était fait avant.

La méthode 3CL-DPE aurait tendance à “saquer’ les petites surfaces

Le deuxième sujet est la mauvaise prise en compte des petites surfaces. Il paraîtrait même que le gouvernement travaille à une adaptation de la méthode pour ces logements de moins de 30m².

Pour comprendre cette critique, il faut se plonger un peu plus dans la méthode et dans sa philosophie 🤯

La méthode 3CL-2021 est une estimation de la consommation d’énergie (et de gaz à effet de serre) rapportée à la surface. Le nombre d’occupants moyen n’intervient quasi-pas (il intervient pour l’eau chaude sanitaire mais pas pour le chauffage). En effet, c’est une manière de comparer des logements de tailles différentes entre eux quel que soit le nombre d’habitants. Mais pour les petites surfaces cela se complique !

En effet, ces logements ont paradoxalement beaucoup de surfaces “déperditives” (murs, sol, toit, fenêtres) par rapport à la surface habitable. Ils se retrouvent donc avec des consommations rapportées à la surface très importante !

La question maintenant est que faire face à cela ? Et cela dépend du besoin :

• si l’objectif est d’informer l’acheteur ou le locataire : il est vrai que les consommations rapportées à la surface sont plus importantes pour une petite surface. Il faudrait donc maintenir la méthode actuelle.
• si l’objectif est d’identifier les biens à rénover le plus rapidement (d’où l’interdiction de location) : faut-il inciter autant la rénovation d’un G (actuel) de 18m² que celui d’un G de 40m² quand finalement ils peuvent abriter le même nombre de personne ? Pour rappel selon l’INSEE, la surface moyenne par habitant est de 33m² pour un appartement et 45 pour une maison.

Quel est le barème qui régit l’attribution d’une classe énergétique pour un DPE en 2023 ? 

La classe énergétique d’un DPE est calculée à partir de la consommation en énergie primaire, dite EP, de l’appartement ou de la maison. Le ß est quant à lui calculé en fonction de la quantité de Gaz à Effet de Serre (GES) émise par le logement. 

Pour le calcul de la classe énergie et de la classe climat, le diagnostiqueur examine les postes d’usage de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire, de refroidissement, d'éclairage et des auxiliaires. 

La quantité totale d’énergie primaire est exprimée en kWhEP/m2/an, et la quantité de gaz à effet de serre est exprimée en kg CO2eq/m²/an (ou “kilos équivalent CO2”). 

Ces chiffres correspondent ensuite à une lettre telle que : 

• A, pour un logement consommant moins de 70 kWhEP/m2/an et émettant moins de 6 kg de CO2eq/m2/an ;
• B, pour les logements dont les dépenses énergétiques primaires sont inférieures à 110 kWhEP/m2/an et les émissions de GES entre 7 et 11 kg de CO2eq/m2/an ;
• C, pour un bien dont la consommation d’énergie primaire est située entre 111 et 180 kWhEP/m2/an et les émissions de GES situées entre 12 et 30 kg CO2eq/m2/an  ;
• D, pour une habitation consommant entre 180 et 250 kWhEP/m2/an et émettant entre 31 et 50 kg CO2eq/m2/an;
• E, pour les logements dont les dépenses énergétiques primaires sont inférieures à 330 kWhEP/m2/an et les émissions de GES de 70 kg CO2eq/m2/an ;
• F, pour un bien dont la consommation d’énergie primaire est inférieure à 420 kWhEP/m2/an et les émissions de GES équivalent à 100 kg CO2eq/m2/an ;
• G, pour les logements consommant plus de 420 kWhEP/m2/an et émettant plus de 100 kg CO2eq/m2/an. 

Quelle est la durée de validité d’un DPE ? 

La durée de validité d’un DPE est de 10 ans. Cette durée, établie par le décret n°2020-1610 du 17 décembre 2020 extrait du code de la construction et de l'habitation, concerne les biens immobiliers d’habitation, ainsi que les programmes neufs et les bâtiments collectifs. 

Par ailleurs, la durée de validité des DPE réalisés avant la refonte de 2021 est restreinte : 

• Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ne sont plus valables depuis le 31 décembre 2022 ; 
• Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 restent valables jusqu’au 31 décembre 2024. 

Que contient le DPE ? 

Le diagnostic de performance énergétique détient plusieurs informations telles que : 

• Les caractéristiques du logement et le descriptif de ses équipements ; 
• Une estimation de la quantité d’énergie consommée par an pour chaque catégorie d'équipements, ainsi qu’une indication des dépenses énergétiques ; 
• L’étiquette énergie, qui classe le logement sur une échelle de notation de A à G ; 
• L’étiquette climat, qui évalue la quantité d’émissions de gaz à effet de serre ;
• Des recommandations d’amélioration des performances énergétiques. 

Quel est le prix d’un DPE ? 

Si le coût d’un DPE n’est pas réglementé, son tarif s'échelonne autour des 250 € d’après les estimations de l’ADEME. Toutefois, ce coût est variable en fonction de la taille du logement et de son emplacement. 

C’est au propriétaire à l’initiative de la vente ou de la location du logement de s'acquitter du prix du DPE. 

Quels sont les documents à fournir avant de faire un DPE ?

Afin de préparer l'arrivée du diagnostiqueur, il est nécessaire de lui communiquer certains documents. Au niveau administratif, veillez à lui envoyer : 

• L’acte de propriété, comprenant l’année de construction ; 
• Le diagnostic de surface habitable (shab) ;
• Le numéro fiscal du local (sur le site gouvernemental des impôts) ;
• Le nombre de tantièmes du logement (sur le règlement de copropriété). 

Veillez également à lui communiquer des informations concernant les postes qui seront examinés tels que l'isolation, la ventilation, l’eau chaude sanitaire ou les fenêtres. Vous pouvez retrouver tous les documents à fournir avant de faire un DPE sur le site gouvernemental. 

Quelle est la différence entre le DPE et le DPE projeté ? 

Le DPE projeté est un document complémentaire au DPE classique. Ce dernier hiérarchise les travaux de rénovation thermique et énergétique à réaliser pour atteindre une meilleure étiquette énergie et climat. Il précise également un autre bouquet de travaux permettant de classer le logement A ou B.