En 2025, vous pouvez cumuler PTZ, MaPrimeRénov’ et éco-PTZ à taux zéro lorsque vous faites l’acquisition de votre premier bien immobilier. Alors, concrètement, à quoi servent ces dispositifs ? Qui peut en bénéficier ? Comment financer l’achat de votre logement et vos travaux de rénovation en même temps ? Ithaque vous explique tout !
PTZ, MaPrimeRénov’ et éco-PTZ : quelles règles en 2026 ?
Qu’est-ce que le PTZ ?
Le prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt sans intérêts ni frais de dossier destiné à aider certains ménages à accéder à la propriété. Il doit obligatoirement être complété par un crédit immobilier classique, mais il permet de réduire significativement le coût total du financement pour les primo-accédants.
Depuis les évolutions entrées en vigueur en 2025 et confirmées en 2026, le PTZ a été élargi afin de faciliter l’accession à la propriété. Il peut désormais être mobilisé sur l’ensemble du territoire pour certains logements neufs, ainsi que pour l’achat de logements anciens situés dans certaines zones, à condition de réaliser des travaux de rénovation représentant une part minimale du coût total de l’opération. Ces règles sont actuellement prévues jusqu’au 31 décembre 2027.
Par ailleurs, le PTZ peut désormais être cumulé avec MaPrimeRénov’, ce qui permet aux ménages d’enchaîner plus rapidement un projet d’achat immobilier avec des travaux de rénovation énergétique.
Qu’est-ce que MaPrimeRénov’ ?
MaPrimeRénov’ est la principale aide publique destinée à financer les travaux de rénovation énergétique des logements. Elle est versée par l’Agence nationale de l’habitat (Anah) et peut financer aussi bien des travaux isolés (isolation, chauffage, ventilation) que des rénovations énergétiques d’ampleur.
Depuis les réformes récentes, les ménages ayant contracté un PTZ pour acheter leur résidence principale peuvent plus facilement mobiliser MaPrimeRénov’ pour financer des travaux, sans attendre plusieurs années après l’achat du logement. Cette évolution vise à encourager la rénovation énergétique dès l’acquisition du bien, notamment pour les logements anciens nécessitant des travaux importants.
Qu’est-ce que l’éco-PTZ ?
L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) est un prêt sans intérêts, dont les intérêts sont pris en charge par l’État, destiné à financer exclusivement des travaux de rénovation énergétique dans un logement existant.
Contrairement au PTZ, l’éco-PTZ n’est pas soumis à des conditions de ressources et peut être utilisé par les propriétaires occupants comme par les propriétaires bailleurs. Il peut financer différents types de travaux, comme l’isolation thermique, le remplacement d’un système de chauffage ou une rénovation énergétique globale.
L’éco-PTZ peut également être cumulé avec MaPrimeRénov’, ce qui permet de réduire le reste à charge pour les ménages engagés dans un projet de rénovation énergétique.
À retenir
Pour sécuriser votre projet, il est essentiel de bien anticiper les délais d’instruction des aides et des banques.
PTZ : qui peut en bénéficier, sous quelles conditions et pour quels montants en 2026 ?
Pour bénéficier du PTZ à compter du 1ᵉʳ avril 2025, vous devez :
- Être primo-accédant : c'est-à-dire faire l’acquisition de votre première résidence principale (appartement ou maison individuelle) ;
- Une distinction entre le neuf et l’ancien :
- À partir du 1er avril 2025, le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est étendu aux ménages souhaitant acheter un logement neuf, qu'il s'agisse d'une maison individuelle ou d'un appartement. Cette mesure s'appliquera désormais sur tout le territoire, sans distinction de zone, contrairement à 2024 où seules les acquisitions d’appartements dans les zones tendues (A et B1) étaient éligibles.
- En parallèle, le PTZ pour les logements anciens sera reconduit avec les mêmes conditions qu'en 2024, permettant de financer l’achat de biens en zone détendue, sous réserve de réaliser des travaux de rénovation et d'atteindre des critères de performance énergétique.
- Acheter un logement neuf ou ancien à rénover : pour un logement ancien, vous devez réaliser des travaux (isolation, installation d’équipement à énergie renouvelable, rénovation d’ampleur…) qui doivent représenter au moins 25 % du total de votre opération et permettre d’atteindre la classe DPE (diagnostic de performance énergétique) D au minimum. De plus, la part du PTZ ne peut pas excéder 30% du prix pour une maison et 50% du prix pour un appartement avec des périodes de différés de 2 à 10 ans.
- Acheter un bien n’importe où en France : le PTZ est désormais accessible sur tout le territoire, sans distinction de zones tendues ou détendues ;
- Respecter les plafonds de ressources du PTZ : le prêt est accordé sous condition de ressources. Votre éligibilité dépend de votre revenu fiscal de référence de l’année N-2, de la localisation du bien et de la composition de votre foyer.
Zone A, zone B1… Dans quelle zone mon logement se situe pour bénéficier du PTZ ?
- Zone A* : Paris, petite couronne (92, 93, 94), une partie du 78 et 95, ainsi que certaines grandes métropoles et communes très tendues (Lyon, Montpellier, Lille, Marseille, Nice, Genève française…)
- Zone B1 : Grandes agglomérations où la demande de logement est forte (Bordeaux, Nantes, Rennes, Bayonne, Annecy, Strasbourg…)
- Zone B2 : Villes moyennes ou communes de plus de 50 000 habitants, zones frontalières, littorales ou avec marché immobilier moins tendu
- Zone C : Reste du territoire, communes rurales ou périurbaines où l’offre dépasse la demande
Bon à savoir
En 2025, les barèmes du PTZ sont revus à la hausse (plus de ménages y sont éligibles). Il vous aide à financer jusqu’à 50 % du coût total de votre opération.
Audit énergétique ou DPE projeté : quelles études pour obtenir un PTZ ?
Pourquoi la banque demande un audit énergétique ou un DPE projeté ?
Dans le cadre d’un PTZ pour l’achat d’un logement ancien avec travaux, la réglementation impose que les travaux représentent au moins 25 % du coût total de l’opération (achat du bien + travaux). L’objectif est d’encourager la rénovation des logements nécessitant des améliorations importantes.
Pour s’assurer de la cohérence du projet de rénovation et de l’impact réel des travaux sur la performance énergétique du logement, certaines banques peuvent demander au ménage de fournir une étude énergétique, comme un DPE projeté ou un audit énergétique.
Par ailleurs, lorsque les travaux visent à mobiliser MaPrimeRénov’ dans le cadre d’une rénovation d’ampleur, un audit énergétique réglementaire devient obligatoire, notamment pour atteindre un gain minimal de deux classes au DPE.
Même si ces deux études poursuivent un objectif similaire — évaluer l’impact des travaux sur la performance énergétique du logement — elles présentent des différences importantes.
Quelles différences entre un DPE projeté et un audit énergétique ?
Dans le prolongement d’un DPE classique, le DPE projeté est une étude qui permet d’estimer l’étiquette énergétique qu’un logement pourrait atteindre après la réalisation de certains travaux. Il met en évidence les travaux à prioriser pour améliorer la classe énergétique du logement, ainsi qu’une estimation de la consommation d’énergie après travaux.
Le coût d’un DPE projeté se situe généralement entre 300 € et 500 € TTC.
Cependant, le DPE projeté présente certaines limites. Contrairement à un audit énergétique, il ne constitue pas une étude complète du projet de rénovation :
- il ne détaille généralement pas les aides financières mobilisables pour financer les travaux ;
- il repose le plus souvent sur un seul scénario de rénovation, sans proposer plusieurs alternatives ;
- les préconisations sont principalement basées sur les caractéristiques techniques du logement et prennent rarement en compte les contraintes spécifiques du ménage, comme son budget ou ses priorités ;
- il n’inclut généralement pas de phase d’accompagnement ou d’explication approfondie des travaux, ce qui peut limiter la compréhension du projet par le propriétaire ou l’acquéreur.
L’audit énergétique réglementaire, quant à lui, constitue une analyse plus complète et plus détaillée du logement. Il propose plusieurs scénarios de rénovation, estime les gains énergétiques associés et permet d’identifier les travaux les plus pertinents pour améliorer durablement la performance énergétique du logement.
Le coût d’un audit énergétique réglementaire se situe généralement entre 700 € et 1 200 € TTC, selon la taille et la complexité du logement.
À ce titre, l’audit énergétique est souvent à privilégier dans le cadre d’un projet d’achat avec travaux, car :
- il constitue une véritable feuille de route pour planifier les travaux de rénovation énergétique ;
- il permet d’identifier les solutions les plus efficaces pour améliorer la classe énergétique du logement ;
- il est indispensable pour accéder à MaPrimeRénov’ Parcours accompagné, l’aide publique dédiée aux rénovations énergétiques d’ampleur.
À savoir
L’audit énergétique est dit réglementaire lorsqu’il est réalisé dans le cadre de la vente d’un logement énergivore (c’est-à-dire une maison ou un appartement noté E, F ou G au DPE).
À qui faire appel pour réaliser cette étude ?
Avant d’effectuer une demande de PTZ auprès d’une banque, il est recommandé de faire appel à un bureau d’étude thermique qualifié, comme Ithaque. L’expertise des ingénieurs thermiciens en charge de l’étude de votre logement vous assure un audit conforme aux attentes de votre établissement bancaire.
Combiner PTZ, MaPrimeRénov’ et éco-PTZ : un exemple pour bien comprendre
Pour comprendre concrètement l’intérêt du cumul entre le PTZ, MaPrimeRénov’ et l’éco-PTZ, prenons un exemple réaliste.
Un projet d’achat immobilier en zone détendue
Vous vivez seul·e et vous souhaitez acheter une maison ancienne à Marmande, dans le Lot-et-Garonne (47), une commune classée en zone B2. Votre revenu fiscal de référence pour l’année 2030 est de 24 000 €, ce qui vous place en tranche 2 pour cette zone.
La maison que vous envisagez d’acquérir est affichée à 110 000 €, mais nécessite 40 000 € de travaux de rénovation énergétique, soit un projet global de 150 000 €.
Financer l’achat avec le PTZ
Le bien est situé en zone B2, ce qui vous rend éligible au PTZ dans l’ancien à condition que les travaux représentent au moins 25 % du coût total du projet. Ici, avec 40 000 € de travaux sur 150 000 €, on est bien au-dessus de ce seuil (≈ 27 %), donc le projet est éligible.
Votre revenu vous classe en tranche 2, ce qui vous permet de bénéficier d’une quotité PTZ de 40 %.
Le plafond du coût d’opération retenu pour une personne seule en zone B2 est de 135 000 €.
Le montant maximal de PTZ que vous pouvez obtenir est donc :
135 000 € × 40 % = 54 000 €
Vous pouvez ainsi financer une large partie de votre achat avec le PTZ. Le reste du financement de l’achat est couvert par un prêt bancaire classique de 56 000 €.
Le cumul de MaPrimeRénov’ et de l’éco-PTZ pour la rénovation énergétique du bien
Un audit énergétique est réalisé. Il recommande un bouquet cohérent de travaux (isolation, ventilation, changement de système de chauffage), pour un budget de 40 000 €, avec un gain de 3 classes sur le DPE.
Votre projet est donc éligible au dispositif MaPrimeRénov’ Parcours accompagné, qui vous accorde une aide de 20 000 €.
Le reste à charge de 20 000 € peut être financé avec un éco-PTZ, un prêt sans intérêts destiné aux rénovations énergétiques.
Le plan de financement global
Votre opération immobilière s’élève à 150 000 € (110 000 € pour l’achat + 40 000 € de travaux). Voici la répartition du financement :
- PTZ : 54 000 € (achat)
- Prêt bancaire classique : 56 000 € (achat)
- MaPrimeRénov’ : 20 000 € (travaux)
- Éco-PTZ : 20 000 € (travaux)
Pourquoi passer par un accompagnateur ou un bureau d’étude thermique comme Ithaque ?
Vous souhaitez acquérir un logement ancien avec un PTZ ? Pour vous simplifier la vie, gagner du temps et réaliser des économies, vous pouvez faire appel à Ithaque pour :
- réaliser votre audit énergétique réglementaire ou le DPE projeté : en tant que bureau d’étude thermique, Ithaque effectue l’audit énergétique de votre logement avant votre demande de PTZ ; Ithaque a aussi élaboré une offre DPE projeté pour vous assister dans votre projet.
- bénéficier des aides à la rénovation énergétique : certifié MAR (Mon Accompagnateur Rénov’), Ithaque suit votre projet de A à Z et vous accompagne dans la constitution de vos demandes d’aides financières (MaPrimeRénov’ Parcours Accompagné).
- Être éligible à 50k€ d’éco-PTZ en réalisant un audit énergétique. Sans l’audit, l’éco-PTZ est plafonné à 30k€.
En prévoyant la réalisation de votre audit énergétique avec un prestataire certifié MAR dès la signature de votre compromis de vente, vous débloquerez l’ensemble de vos aides financières (PTZ, MaPrimeRénov’ et éco-PTZ) plus rapidement.
