L'essentiel sur le chauffage en copropriété
- En copropriété, le chauffage peut être collectif ou individuel.
- Les principales solutions collectives sont la chaudière à gaz ou hybrides, le réseau de chaleur, la pompe à chaleur et la chaudière biomasse.
- Le choix se fait en quatre étapes, à l’aide d’un diagnostic : état des lieux, comparaison des scénarios, vote en assemblée générale et mobilisation des aides.
- Pour décider en toute connaissance de cause, des études préalables (audit énergétique ou DTG) sont indispensables.
Chaudière collective, réseau de chaleur, pompe à chaleur… Le choix d’un chauffage en copropriété n’est pas une décision anodine : elle engage tout l’immeuble et se décide en assemblée générale. Quels sont les systèmes possibles ? Comment fonctionnent-ils ? Et comment choisir le bon ? Ithaque fait le point dans ce guide.
Quelles sont les options de chauffage en copropriété ?
Le chauffage d’une copropriété peut être collectif ou individuel. Lorsqu’il est collectif, une installation commune alimente tout l’immeuble. Quand il est individuel, chaque logement dispose de son propre équipement. Dans ce guide, l’accent est plutôt mis sur le chauffage collectif, très répandu dans les copropriétés.
Comment fonctionne le chauffage collectif en copropriété ?
Le chauffage collectif repose sur une installation commune (une chaufferie ou la sous-station d’un réseau de chaleur) qui distribue la chaleur ou d’eau chaude sanitaire dans tous les logements, via des réseaux d’eau et des émetteurs de chaleur (radiateurs, plancher chauffant…). Cet équipement est géré par le syndic et les décisions importantes sont prises en assemblée générale.
Quelques règles encadrent son fonctionnement :
- répartition des frais : historiquement calculés au tantième, les frais de chauffage sont en principe individualisés. Chaque logement paie ainsi selon sa propre consommation. Pour ce faire, des appareils de mesure doivent être installés, sauf exceptions prévues par le code de l’énergie (article R.241-7) ;
- température et pannes : la température moyenne d’un logement chauffé est limitée à 19°C (article R.241-26 du code de l’énergie). En cas de dysfonctionnement, le copropriétaire peut saisir le syndic par lettre recommandée avec accusé de réception ;
- avantages et limites : le chauffage collectif mutualise l’entretien et l’achat d’énergie, mais laisse moins de liberté sur les périodes de chauffe et le réglage de la température.
Bon à savoir
Quand le chauffage collectif ne répond plus aux attentes des copropriétaires, une autre voie existe : passer du chauffage collectif au chauffage individuel. Cette décision concerne tout l’immeuble et se vote en assemblée générale. Toutefois, ce changement de fonctionnement implique des coûts conséquents de déposes de réseaux.
Quels sont les systèmes de chauffage possibles en copropriété ?
La chaudière collective au gaz
Installée dans la chaufferie de l’immeuble, la chaudière à gaz collective produit de la chaleur, et dans certains cas de l’eau chaude sanitaire, distribuée dans tous les logements. Dans ce cas de figure, la chaudière à condensation est à privilégier : elle récupère la chaleur contenue dans ses fumées, ce qui limite la consommation de gaz.
Si elle est très répandue dans les copropriétés, ce type de chaudière présente un inconvénient de taille : depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, son installation n’est plus financée par MaPrimeRénov’ Copropriété et dès le 31 décembre 2926, elle ne pourra plus permettre de participer au gain énergétique pour ces aides.
Le raccordement à un réseau de chaleur
Ici, la chaleur est produite hors de l’immeuble, puis livrée par un réseau urbain. Cette solution n’est possible que si un réseau de chaleur passe à proximité de la copropriété. Pour le savoir, il suffit de consulter la carte des réseaux de France Chaleur Urbaine.
L’info Ithaque
Dans certains cas, le raccordement à un réseau de chaleur peut être obligatoire : sauf dérogation, cette obligation s'applique aux bâtiments neufs ou faisant l'objet d'une rénovation importante (remplacement de chauffage), dès lors qu'ils sont situés dans le périmètre de développement prioritaire d'un réseau "classé" et qu'ils dépassent une certaine puissance.
La pompe à chaleur collective
Différents types de pompes à chaleur peuvent être installés en copropriété : elle peut fonctionner avec l’air (air/eau) ou avec le sol (géothermie). Elle peut être mise en place seule ou en complément d’une chaudière, dans un système dit hybride.
Son rendement (c’est-à-dire la quantité de chaleur produite par rapport à l’énergie consommée) dépend beaucoup de l’isolation du bâtiment et des radiateurs déjà en place : une pompe à chaleur donne de meilleurs résultats dans un immeuble bien isolé.
La chaudière biomasse collective
La chaudière biomasse fonctionne au bois, souvent sous forme de granulés, un combustible dont le prix varie régulièrement dans l'année. Nous vous conseillons de faire le plein en fin de période de chauffe. Elle présente toutefois des contraintes pratiques : il faut prévoir un espace de stockage conséquent pour le combustible et organiser son approvisionnement.
Le chauffage individuel
Chaque logement peut aussi avoir son propre équipement de chauffage : chaudière individuelle, radiateurs électriques ou pompe à chaleur individuelle.
Tableau comparatif des systèmes de chauffage en copropriété
Comment choisir le meilleur chauffage pour sa copropriété ?
Faire un état des lieux avec un audit énergétique ou un DTG
Choisir le mode de chauffage à privilégier dans la copropriété nécessite de bien connaître ses caractéristiques. Isolation, ventilation, état de la chaufferie et du réseau de distribution : tous ces éléments doivent être analysés.
Pour ce faire, il convient de réaliser un audit énergétique de copropriété ou un diagnostic technique global (DTG) de l’immeuble. Ces deux outils permettent de comparer plusieurs scénarios de travaux et d’identifier le système le plus adapté au bâtiment.
Chez Ithaque, nous apportons un soin particulier à la pédagogie, que ce soit dans nos rapports ou dans nos interactions avec le syndic, le conseil syndical et les copropriétés. Nos scénarios de travaux sont clairs, chiffrés et intègrent les différentes solutions de subventions possibles dans votre cas. N’hésitez pas à prendre rendez-vous avec un de nos experts en copropriété pour avancer sur votre projet.
Comparer les scénarios (coût, émissions, confort, contraintes techniques, aides)
Une fois les scénarios établis, les copropriétaires doivent les comparer avec les mêmes critères :
- le prix : il faut considérer l’investissement de départ, ainsi que les coûts à l’usage (énergie, entretien…) ;
- les émissions de gaz à effet de serre : l’impact de chaque équipement sur le climat peut peser dans la balance ;
- le confort : la chaleur dans les logements et le bruit au quotidien sont des éléments à étudier ;
- les contraintes techniques : la place disponible, les raccordements à prévoir et l’état de la chaufferie ou du réseau de distribution existant sont pris en compte ;
- les solutions de financement : les dispositifs auxquels la copropriété peut prétendre peuvent faire évoluer le classement des scénarios.
Faire voter le projet en assemblée générale
L’étude (audit ou DTG) et les devis sont ensuite soumis à la copropriété. Une fois le dossier prêt, le projet est inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale, avant le vote des travaux de rénovation énergétique.
La majorité nécessaire dépend de la nature et de l’objectif des travaux. Par exemple :
- remplacer une chaudière vétuste par un équipement équivalent peut relever de la majorité simple (article 24 de la loi du 10 juillet 1965), notamment lorsque les travaux concernent l’entretien ou la conservation de l’immeuble ;
- changer de système de chauffage dans le cadre de travaux d’économie d’énergie relève en principe de la majorité absolue (article 25) : la résolution doit recueillir la majorité des voix de tous les copropriétaires, qu’ils soient présents, représentés ou absents.
Mobiliser les aides
Les travaux de chauffage peuvent être éligibles à des aides financières. Un changement de chauffage intégré à une rénovation globale ouvre d’ailleurs droit à davantage d’aides qu’un simple remplacement.
Un dispositif comme MaPrimeRénov’ Copropriété demande, par exemple, d’atteindre un gain énergétique d’au moins 35 %, ce qui suppose généralement d’associer d’autres travaux au changement de chauffage (isolation, ventilation…). La copropriété doit, par ailleurs, se faire accompagner par un assistant à maîtrise d’ouvrage (AMO). Ithaque peut d’ailleurs vous accompagner sur ce sujet.
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