Rénover un bien immobilier n’est plus seulement un acte patrimonial ou esthétique. Pour les propriétaires bailleurs, c’est devenu une exigence réglementaire et une opportunité financière.
Avec les restrictions croissantes concernant les logements énergivores et l’évolution du DPE, la rénovation énergétique est désormais un passage obligé pour continuer à louer en toute légalité.
En 2025, plusieurs aides financières existent pour soutenir les bailleurs dans leurs travaux. Encore faut-il bien en comprendre les conditions d’accès, les montants disponibles, et surtout, les articuler avec un projet cohérent. Alors c’est parti pour faire le tour des aides en vigueur et des bonnes pratiques à adopter pour en bénéficier pleinement.
Pourquoi encourager les bailleurs à rénover leurs logements ?
La rénovation énergétique est avant tout un levier pour lutter contre les passoires thermiques, ces logements classés F ou G au DPE qui consomment énormément d’énergie. En France, l’interdiction progressive de leur mise en location s’applique déjà aux logements classés G depuis 2025 et concernera les logements classés F dès 2028.
Au-delà de cette contrainte légale, rénover permet de valoriser son patrimoine, d’augmenter l’attractivité du bien, et de sécuriser ses revenus locatifs. Un logement performant se loue plus facilement, plus durablement, et à un prix justifié.
Pour accompagner ces efforts, plusieurs dispositifs ont été renforcés pour les bailleurs en 2025. 👇
MaPrimeRénov’ pour les propriétaires bailleurs en 2025
Le dispositif MaPrimeRénov’ est accessible aux bailleurs depuis 2021, et ses conditions sont clarifiées pour 2025. Pour y être éligible, le logement concerné doit être achevé depuis plus de 15 ans et loué à titre de résidence principale pendant au moins 6 ans après la réalisation des travaux.
Les travaux éligibles concernent principalement l’isolation thermique (murs, toiture, plancher), la ventilation, le remplacement du système de chauffage ou encore les menuiseries.
Les montants de la prime varient en fonction du niveau de revenus du propriétaire, selon le barème national de l’Anah (très modestes, modestes, intermédiaires, supérieurs).
À cela s’ajoutent des plafonds de loyers à respecter et des engagements à respecter vis-à-vis des locataires (comme ne pas répercuter immédiatement l’intégralité de la plus-value des travaux sur le loyer). Un audit énergétique est obligatoire dans le cadre d’un parcours accompagné.
Les Certificats d’Économie d’Énergie (CEE) pour les bailleurs
Les CEE sont une autre forme de soutien, cette fois financée par les fournisseurs d’énergie. Le principe est simple : lorsque vous réalisez des travaux de rénovation énergétique, vous pouvez recevoir une prime en fonction des économies d’énergie estimées. Cela concerne aussi bien l’isolation que le changement de chaudière, l’installation d’une pompe à chaleur ou le calorifugeage des tuyaux.
⚠️ Attention :
Il ne faut pas signer ses devis et commencer les travaux si vous n’avez pas encore signé l’engagement avec le distributeur de la prime. L’engagement sera signé une fois toutes les conditions respectées (devis réalisé par un professionnel certifié RGE et comprenant les mentions techniques obligatoires).
Ces primes sont cumulables uniquement avec MaPrimeRénov’ parcours par geste et non cumulable avec le parcours accompagné de rénovation globale.
Aides complémentaires
En plus des aides nationales, d’autres leviers peuvent venir compléter le financement d’un projet.
La TVA réduite à 5,5 % pour les travaux de rénovation énergétique
En tant que propriétaire bailleur, vous pouvez bénéficier d’une TVA réduite à 5,5% au lieu de 20% pour vos travaux de rénovation énergétique. Cette fiscalité allégée s’applique directement sur la facture des professionnels, à condition que les travaux visent à améliorer la performance énergétique du logement.
Pour en profiter, quelques conditions doivent être réunies :
- Le logement concerné doit être achevé depuis plus de deux ans,
- Les travaux doivent être réalisés par une entreprise certifiée RGE (Reconnu Garant de l’Environnement),
- Sont concernés les travaux d’isolation thermique (murs, toitures, planchers), de ventilation, ou encore de remplacement du système de chauffage.
Cette mesure est particulièrement avantageuse, car elle permet de réduire significativement le coût global du chantier sans démarches administratives supplémentaires.
L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) : jusqu’à 50 000 € de travaux sans intérêts
L’éco-prêt à taux zéro est un dispositif bancaire qui permet de financer les travaux de rénovation énergétique d’un logement sans payer d’intérêts. Accordé par certaines banques partenaires, ce prêt peut couvrir jusqu’à 50 000€ de dépenses, remboursables sur une période allant jusqu’à 20 ans.
Accessible sans conditions de ressources, l’éco-PTZ est ouvert aux propriétaires bailleurs pour des logements construits depuis plus de deux ans. Cependant, l’autorisation peut-être revue en fonction de l'âge du demandeur et de son taux d’endettement (parfois trop élevé).
Pour y avoir droit, les travaux doivent être réalisés par un artisan RGE et s’inscrire dans une démarche cohérente d’amélioration énergétique (par exemple : isolation des murs + changement de chauffage).
Un audit énergétique est généralement requis pour justifier l'efficacité du bouquet de travaux, avec une exigence : atteindre au minimum une étiquette D à l’issue des travaux et un gain énergétique d’au moins 35%.
Ce prêt est cumulable avec les autres dispositifs d’aide, comme MaPrimeRénov’ ou la prime CEE. Il est également possible de demander un éco-PTZ complémentaire dans les 5 ans, si de nouveaux travaux sont engagés dans le même logement.
Aides locales : pensez à solliciter votre collectivité
En complément des dispositifs nationaux, certaines collectivités locales proposent des aides spécifiques aux propriétaires bailleurs. Ces subventions peuvent viser à lutter contre l’habitat indigne, encourager la rénovation des passoires thermiques, ou soutenir la remise en location de logements vacants.
Les formes de soutien varient selon les territoires : prime à la rénovation énergétique, aides à l’amélioration de l’habitat, bonification des prêts, accompagnement technique… Il est donc indispensable de se renseigner auprès de sa mairie, de son intercommunalité ou de son département.
Pour gagner du temps, le meilleur réflexe est de prendre contact avec votre Espace Conseil France Rénov’. Ce service public vous aidera à identifier toutes les aides disponibles dans votre zone géographique et vous guidera dans vos démarches.
Quelles aides fiscales pour les bailleurs ?
Le déficit foncier
La fiscalité offre également des leviers intéressants. Le déficit foncier permet de déduire le montant des travaux de rénovation des revenus fonciers, voire du revenu global si les charges dépassent les recettes locatives. Cela représente une réduction d’impôt potentielle non négligeable.
Loc’Avantages
Autre dispositif avantageux : Loc’Avantages, proposé par l’Anah. En échange de la mise en location d’un logement à un loyer abordable et à des locataires aux ressources plafonnées, le bailleur peut bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 65% des loyers perçus, selon le niveau de conventionnement choisi.
L'exonération de la taxe foncière (certaines communes, ex : Paris) qui peut être appliquée jusqu'à 3 ans après les travaux. (https://www.impots.gouv.fr/particulier/questions/ai-je-droit-pour-ma-taxe-fonciere-lexoneration-en-faveur-des-economies).
Conditions spécifiques aux logements loués
Pour bénéficier des aides, le logement rénové doit impérativement être loué à titre de résidence principale. Un engagement de location sur plusieurs années est exigé (jusqu’à 6 ans minimum pour MaPrimeRénov,’ sous peine de devoir rembourser la prime si le délai n’est pas appliqué). De plus, les travaux doivent porter sur l’amélioration réelle de la performance énergétique, ce qui exclut les simples travaux d’embellissement ou d’entretien courant.
L’importance de l’audit énergétique avant de lancer les travaux
L’audit énergétique joue un rôle central dans tout projet de rénovation financé par des aides publiques. Depuis 2024, il est même obligatoire dans le cadre du parcours accompagné MaPrimeRénov’. Il permet d’identifier les principales sources de déperditions, de prioriser les travaux en fonction des gains attendus, et de produire une simulation énergétique avec projection du DPE.
Chez Ithaque, nos ingénieurs thermiciens réalisent des audits réglementaires complets. Chaque audit donne lieu jusqu’à trois scénarios de travaux, optimisés selon le budget, les objectifs énergétiques et les contraintes du bien. L’objectif est de maximiser l’efficacité des interventions, tout en garantissant l’accès aux aides les plus avantageuses.
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